Arnona, vaad bayit, eau : qui paie quoi entre propriétaire et locataire
« Qui paie l’arnona ? » est la question que les propriétaires nous posent le plus souvent, juste avant la signature. Elle en cache une autre, plus large : entre la taxe municipale, les charges d’immeuble, l’eau et les travaux votés par la copropriété, qu’est-ce qui revient au locataire et qu’est-ce qui reste au propriétaire ?
Voici la répartition habituelle, ce qui la fait varier, et les deux postes qui provoquent presque tous les litiges.
L’arnona
L’arnona est la taxe municipale israélienne. Elle finance les services de la ville et se calcule sur la surface du logement, sa localisation et le classement de la zone. Elle est due par l’occupant du logement, ce qui, dans une location, désigne le locataire.
En pratique, le locataire fait établir l’arnona à son nom auprès de la municipalité au moment de son entrée dans les lieux, et la fait retirer à son départ. Le propriétaire a intérêt à vérifier que ces deux démarches ont bien été faites : tant que le bien reste à son nom, c’est lui que la municipalité relancera.
Quand le bien est vide entre deux locataires, l’arnona revient au propriétaire. C’est un coût que l’on oublie de compter dans le calcul de la vacance locative.
Le réflexe utile : demander au locataire, dans les premières semaines, une copie de l’avis d’arnona établi à son nom. Cela prend un message, et cela évite de découvrir deux ans plus tard que rien n’a été transféré.
Le vaad bayit courant
Le vaad bayit est le comité de copropriété de l’immeuble. Les charges courantes qu’il collecte financent le ménage des parties communes, l’éclairage, l’entretien de l’ascenseur, parfois le jardin ou la piscine dans les résidences récentes.
Ces charges courantes reviennent au locataire, qui bénéficie du service. Leur montant varie fortement d’un immeuble à l’autre, d’une somme modeste dans un petit immeuble ancien à plusieurs centaines de shekels par mois dans une résidence avec gardien et équipements.
Un candidat locataire a le droit de connaître ce montant avant de signer, et un propriétaire a tout intérêt à l’annoncer : une charge découverte après coup est le premier motif de tension.
Le vaad bayit exceptionnel : le vrai piège
C’est ici que se logent la plupart des litiges. Quand la copropriété vote des travaux importants, ravalement de façade, remplacement de l’ascenseur, réfection de l’étanchéité du toit, elle appelle des fonds exceptionnels, parfois considérables.
Ces appels reviennent au propriétaire, pas au locataire. Ils portent sur le patrimoine, pas sur l’usage.
Le problème survient quand le bail se contente d’écrire « charges à la charge du locataire ». Cette formule vague permet au locataire de contester, ou pire, laisse le propriétaire découvrir qu’il doit rembourser des sommes que son locataire a déjà avancées. Un bail correct nomme explicitement le vaad bayit exceptionnel et l’attribue au propriétaire.
L’eau, l’électricité, le gaz
Les consommations reviennent au locataire, qui fait établir les compteurs à son nom.
Deux points méritent attention. D’abord, les relevés de compteurs doivent figurer dans l’état des lieux d’entrée et de sortie, faute de quoi les régularisations se discutent de mémoire. Ensuite, dans certains immeubles, l’eau est facturée globalement par le vaad bayit et répartie entre les logements : dans ce cas, il faut vérifier la clé de répartition, qui peut désavantager un petit foyer.
Les assurances
Deux assurances distinctes coexistent, et les confondre coûte cher.
L’assurance du bâti couvre la structure, les murs, les installations fixes. Elle relève du propriétaire, qui la conserve pendant toute la durée de la location.
L’assurance responsabilité civile du locataire, la צד ג׳, couvre les dommages que le locataire cause à des tiers : voisins, parties communes, et le logement lui-même dans certains cas. Elle est à sa charge, et le bail doit l’imposer.
La répartition en un tableau
| Poste | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| Arnona pendant la location | Oui | |
| Arnona pendant la vacance | Oui | |
| Vaad bayit courant | Oui | |
| Vaad bayit exceptionnel, travaux votés | Oui | |
| Eau, électricité, gaz | Oui | |
| Assurance du bâti | Oui | |
| Assurance responsabilité civile צד ג׳ | Oui | |
| Entretien courant, petites réparations d’usage | Oui | |
| Remplacement d’équipements vétustes | Oui |
Cette répartition est un usage largement suivi, pas une règle automatique. Elle ne vous protège que parce que le bail l’écrit, poste par poste. C’est exactement ce que vérifie le cabinet d’avocats qui rédige nos contrats.
Les trois vérifications qui évitent les litiges
- Annoncer le montant du vaad bayit au candidat avant la signature, chiffre à l’appui.
- Nommer le vaad bayit exceptionnel dans le bail et l’attribuer au propriétaire, sans formule vague.
- Relever les compteurs à l’entrée et à la sortie, et conserver la preuve du transfert de l’arnona.
Ces trois points prennent une heure au moment de la mise en location. Ils évitent les discussions qui, elles, prennent des mois.
Cet article décrit les usages courants de la location d’habitation en Israël. Les montants et les modalités varient d’une municipalité et d’une copropriété à l’autre. Pour votre bien précis, faites vérifier la répartition avant la signature.
Gestion locative en Israël pour propriétaires francophones. Bureaux à Netanya, 26 Dizengoff. Une question sur votre bien ? Écrivez-nous.