Nos services
Une gestion complète, du premier candidat locataire jusqu’à la restitution des clés. Voici précisément ce que nous prenons en charge, et ce qui reste de votre ressort.
Confier son bien, ce n’est pas déléguer une tâche, c’est déléguer une chaîne de responsabilités. Le locataire doit être solvable, le bail doit tenir devant un tribunal israélien, les loyers doivent arriver, les charges doivent être à jour, et l’appartement doit être rendu dans l’état où il a été loué.
Chacun de ces maillons se casse pour une raison différente. C’est pour cela que notre travail se répartit en quatre missions distinctes, tenues par la même équipe et sous la responsabilité d’Éric Chouraki.
Recherche du locataire, rédaction du bail par un cabinet d’avocats, état des lieux.
Encaissement des loyers, dépôt sur votre compte, régularisation des charges.
Suivi des réparations, entretien préventif et gestion des sinistres.
Visite semestrielle du bien et mise en place de toutes les garanties.
Tout commence par une estimation honnête du loyer. Un loyer trop haut fait perdre deux mois de vacance, ce qui coûte davantage que la différence espérée. Nous partons des loyers réellement pratiqués dans le quartier, pas des annonces affichées.
Vient ensuite la sélection. Nous rencontrons les candidats, nous vérifions leur situation professionnelle et leur capacité à payer, et nous demandons un garant. Un dossier incomplet est un dossier refusé : c’est la décision la moins agréable à prendre et la plus rentable sur la durée.
Un appartement se loue d’abord sur ses photos. Nous faisons réaliser des prises de vue de qualité professionnelle et nous rédigeons l’annonce nous-mêmes, en mettant en avant ce qui décide réellement un locataire : la lumière, l’étage, le parking, la mamad, la proximité des écoles.
L’annonce est ensuite présentée à notre fichier de candidats, constitué depuis 2012, puis diffusée sur nos réseaux et auprès de notre réseau local. Une partie des locations se conclut sans que l’annonce ait eu le temps de circuler, simplement parce qu’un candidat en recherche attendait ce type de bien.
Nous prenons les appels des candidats, filtrons les demandes et organisons les visites, y compris en soirée et le vendredi matin, aux horaires où les gens sont disponibles. Après chaque série de visites, vous recevez un compte rendu : combien de candidats, ce qu’ils ont dit du bien, ce qui bloque s’il y a un blocage.
C’est ce retour qui permet d’ajuster vite. Un loyer trop haut de deux cents shekels se voit en deux semaines de visites, pas au bout de trois mois de vacance.
Tous les contrats de location sont rédigés et vérifiés par un cabinet d’avocats spécialisé, et ce service est entièrement inclus dans le prix de la gestion. Le bail fixe la durée, la répartition des charges, les conditions de sortie et surtout les garanties exigées du locataire.
Il prévoit également la revalorisation du loyer, indexée sur l’indice du coût de la vie. C’est ce qui évite qu’un loyer signé aujourd’hui se retrouve décroché du marché trois ans plus tard, sans avoir à rouvrir la négociation à chaque échéance.
Photos datées, relevés des compteurs, inventaire des équipements. C’est ce document qui permet, deux ou trois ans plus tard, de faire la différence entre l’usure normale et une dégradation à la charge du locataire.
Avant l’entrée du locataire, nous vérifions l’état général du bien et le fonctionnement de ce qui tombe en panne en premier : la climatisation, le chauffe-eau solaire, la plomberie, l’électricité. Un équipement défaillant repéré avant la remise des clés se répare une fois. Le même défaut découvert par le locataire la première semaine coûte une intervention en urgence et ouvre une discussion sur le loyer.
Ce qui nous distingue
La plupart des intermédiaires vous font signer un contrat d’agence : un document commercial qui organise leur rémunération et la mise en relation. Utile pour eux, sans effet le jour où un locataire cesse de payer ou rend un appartement dégradé.
Chez GII, tout passe par des actes juridiques. Le bail, la caution, l’engagement du garant, le Shtrahov, l’attestation d’assurance : chaque document est rédigé et vérifié par un cabinet d’avocats spécialisé, et chacun est opposable. C’est ce qui fait la différence entre un dossier qui tient devant un tribunal israélien et un dossier qui s’effondre.
Ce travail juridique est compris dans nos frais de gestion. Il n’est ni une option, ni un supplément.
Les loyers sont encaissés puis déposés sur votre compte bancaire. En cas de retard, la relance part immédiatement : un impayé traité la première semaine se règle presque toujours, un impayé laissé trois mois devient un dossier juridique.
Si le retard s’installe, nous ne restons pas au stade du rappel amical. Le cabinet d’avocats adresse un courrier au locataire, puis engage les poursuites si la situation l’exige. Vous n’avez ni démarche à faire depuis la France, ni avocat à trouver dans l’urgence.
Nous suivons également les charges qui gravitent autour du bien, et elles sont nombreuses en Israël :
| Charge | De quoi il s’agit | Qui la supporte en général |
|---|---|---|
| Vaad bayit | Charges de copropriété, entretien des parties communes, ascenseur | Locataire |
| Arnona | Taxe municipale, calculée sur la surface et la zone | Locataire |
| Eau, électricité, gaz | Consommations du logement | Locataire |
| Vaad bayit exceptionnel | Travaux votés par la copropriété, ravalement, ascenseur | Propriétaire |
| Assurance du bâti | Assurance de la structure et des murs | Propriétaire |
La répartition exacte est fixée par le bail que nous faisons signer, et nous vous l’expliquons avant la mise en location.
Un locataire qui signale une fuite veut une réponse le jour même. Nous prenons l’appel, nous envoyons un artisan que nous connaissons, et nous vous transmettons le devis avant d’engager une dépense qui vous revient.
L’entretien préventif compte autant que la réparation : un chauffe-eau détartré, une climatisation révisée avant l’été, une étanchéité de terrasse vérifiée avant les pluies d’hiver. Ce sont des dépenses modestes qui évitent des sinistres coûteux.
En cas de dégât des eaux ou d’incendie, nous déclarons le sinistre, nous suivons l’expertise et nous coordonnons la remise en état, avec l’assurance du locataire lorsque sa responsabilité est engagée.
C’est le moment où tout se joue. État des lieux de sortie comparé à celui d’entrée, chiffrage de ce qui relève de la dégradation et non de l’usure, retenue sur la caution ou appel des garanties, puis remise en état pour relouer sans perdre de semaines. Nous pilotons les travaux et nous vous soumettons les devis.
Entre deux locataires, certains travaux se rentabilisent en quelques mois de loyer, d’autres jamais. Nous vous disons lesquels : une cuisine reprise, une salle d’eau refaite ou une climatisation remplacée ne pèsent pas du tout le même poids dans la décision d’un candidat.
Suivi et garanties
Trois documents et une habitude. C’est ce qui sépare une location tranquille d’un dossier qui finit chez l’avocat.
La caution est encaissée avant la remise des clés, et non simplement promise. Elle couvre les impayés et les dégradations constatées à la sortie.
Le locataire présente un garant et signe un Shtrahov (שטר חוב), une reconnaissance de dette d’un montant déterminé, exigible en cas de dégradation du bien.
Le bail impose au locataire une assurance responsabilité civile (צד ג׳) qui protège le propriétaire contre les dommages causés au bien ou aux voisins.
L’habitude, c’est la visite semestrielle. Deux fois par an, quelqu’un entre dans l’appartement, regarde l’état des murs, des équipements et de l’entretien, et signale ce qui doit être traité. Un défaut détecté à temps coûte une intervention, le même défaut découvert à la sortie du locataire coûte un chantier.
Nous ne prenons pas en charge la location touristique de courte durée : ce métier a ses propres règles, ses obligations et son rythme, et le mélanger à la gestion longue durée dessert les deux.
Nous ne délivrons pas de conseil fiscal, qui est une activité réglementée. En revanche, nous vous signalons ce qui bouge : évolution des loyers pratiqués dans votre quartier, changement de réglementation susceptible de vous concerner, échéance à ne pas manquer. À charge pour votre comptable de traiter votre situation, et nous lui fournissons les justificatifs dont il a besoin. Si vous n’en avez pas, nous vous orientons vers un professionnel israélien francophone.
Nous ne facturons pas une gestion que nous ne pourrions pas assurer correctement. Si un bien se situe trop loin de notre zone d’intervention, nous le disons avant de signer.
Bon à savoir
La recherche et la sélection du locataire, la rédaction du bail et des garanties par le cabinet d’avocats, les états des lieux d’entrée et de sortie, l’encaissement des loyers et leur versement, la régularisation des charges, le suivi des réparations et des sinistres, ainsi que la visite semestrielle du bien loué.
Restent à la charge du propriétaire les dépenses qui lui incombent : travaux, taxes et charges de copropriété, assurance du bâti.
Les petites réparations d’usage sont traitées directement pour ne pas laisser une situation se dégrader. Au-delà, nous vous transmettons un devis et nous attendons votre accord avant d’engager la dépense.
La répartition entre propriétaire et locataire suit le bail : l’entretien courant revient au locataire, les réparations structurelles et le remplacement des équipements vétustes reviennent au propriétaire.
Nous relançons le locataire dès le retard constaté, puis nous actionnons les garanties prévues au bail : caution encaissée, mise en demeure du garant, appel du Shtrahov si la situation le justifie. Vous êtes informé à chaque étape, et le cabinet d’avocats prend le relais si une procédure devient nécessaire.
Oui. Le marché israélien loue majoritairement en non meublé ou en partiellement équipé, cuisine installée et climatisation par exemple. Nous gérons les deux cas et nous adaptons l’inventaire de l’état des lieux en conséquence.
Nous ne prenons pas en charge la location touristique de courte durée, dont le fonctionnement et les obligations sont différents.
Quelques minutes suffisent pour situer votre bien, estimer un loyer réaliste et vous dire précisément ce que la gestion couvre. En français, sans engagement.
