Succession
Vous héritez d’un appartement en Israël
L’appartement est en Israël. Vous, non. Entre l’ordonnance de succession, les charges qui continuent de courir et le choix de louer ou de vendre, voici ce qui doit se passer, et dans quel ordre.
La situation
Un bien hérité n’attend pas
Le jour du décès, l’appartement ne s’arrête pas de coûter. L’arnona continue, le vaad bayit continue, l’assurance aussi. Si un locataire occupe les lieux, il arrive qu’il cesse de payer, simplement parce que plus personne ne répond.
Un logement vide se dégrade vite en Israël : humidité, volets, chauffe-eau, courrier qui s’entasse devant la porte et signale que personne ne vient. Et les héritiers sont souvent dans deux ou trois pays différents, avec des avis qui ne se rejoignent pas.
Dans l’ordre
Ce qu’il faut régler avant tout le reste
Rien ne peut être vendu, ni même inscrit au nom des héritiers, tant que la succession n’est pas ouverte. L’ordre des étapes n’est pas négociable.
- L’ordonnance de succession. Le tsav yerusha, ou le tsav kiyoum tsavaa s’il y a un testament, est délivré par le registre des successions ou par le tribunal. Tant qu’il n’est pas là, rien ne se signe.
- L’inscription au nom des héritiers. Le transfert au tabou se fait ensuite, par l’avocat qui suit le dossier.
- Les dettes attachées au bien. Arnona impayée, arriérés de vaad bayit, factures d’eau et d’électricité. Elles suivent l’appartement, pas la personne.
- L’état du bien et les clés. Qui détient les clés, dans quel état est l’appartement, et depuis combien de temps personne n’y est entré.
- Le bail en cours, s’il y en a un. Le contrat se poursuit. Les loyers sont dus à la succession, et le locataire doit savoir à qui et où payer.
Ensuite
Trois issues, et une seule question à trancher
Une fois la succession ouverte et le bien inscrit, il n’y a que trois chemins. Garder et louer : le bien produit un revenu, et quelqu’un s’en occupe sur place. Vendre : il faut alors compter avec le mas shevach, l’impôt sur la plus-value, et avec les frais que l’on peut en déduire. Attendre, parce que les héritiers ne sont pas d’accord : c’est légitime, mais quelqu’un doit tout de même ouvrir la porte au plombier.
La question à trancher n’est pas « louer ou vendre ». C’est : qui s’en occupe d’ici là.
Notre rôle
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas
Nous ne remplaçons pas l’avocat de la succession. C’est lui qui obtient l’ordonnance, qui fait l’inscription et qui rédige l’acte de vente. Le cabinet qui travaille avec nous le fait régulièrement, et nous travaillons avec le vôtre si vous en avez déjà un.
Ce que nous faisons, c’est tout ce qui se passe sur place. Nous allons dans l’appartement, nous le filmons pièce par pièce, nous relevons ce qu’il contient et dans quel état. Nous vérifions les dettes auprès de la mairie et du vaad bayit. Nous coupons ou reprenons les abonnements. Puis, selon votre décision, nous le mettons en location et nous le gérons, ou nous préparons la vente et nous organisons les visites.
À lire
Les points précis, un par un
- Les étapes du transfert de propriété
- Le certificat de propriété
- Le transfert du titre au tabou
- Vérifier les dettes attachées au bien
- Vendre pendant une succession en cours
- Les frais déductibles à la vente
- Le mas shevach sur un bien hérité
- Le droit de préemption entre héritiers
- Déclarer un bien hérité quand on est non-résident
- Vendre sans être présent en Israël
Bon à savoir
Questions fréquentes sur un bien hérité
Peut-on vendre avant d’avoir l’ordonnance de succession ?
Non. La vente ne peut pas être inscrite tant que les héritiers ne sont pas titulaires. On peut préparer le dossier, faire estimer le bien et même le montrer, mais rien ne se signe avant l’ordonnance.
Nous sommes plusieurs héritiers, dans plusieurs pays.
C’est le cas le plus fréquent. Tout se fait par procuration, à condition que les héritiers parlent d’une seule voix, en général par l’intermédiaire d’un seul avocat. C’est la désunion qui bloque les dossiers, pas la distance.
L’appartement est loué. Que deviennent les loyers ?
Le bail se poursuit avec la succession. Les loyers lui sont dus, et le locataire doit savoir à qui payer. Un locataire laissé sans interlocuteur finit souvent par cesser de payer.
Personne n’est entré dans l’appartement depuis des mois.
Alors on commence par là : une visite, l’état des lieux, les dettes, les clés, le courrier et l’état de l’immeuble. On ne décide rien avant d’avoir vu.
Faut-il venir en Israël ?
Non, si la procuration est établie dans les formes attendues et si quelqu’un est sur place pour ouvrir, constater et suivre. C’est exactement ce que nous faisons.
Parlons de ce bien
Dites-nous où il se trouve et où en est la succession. Nous vous dirons ce qui peut avancer tout de suite et ce qui doit attendre l’ordonnance.