Les charges
Ce que coûte un appartement en Israël
Arnona, vaad bayit, assurance, eau, électricité, entretien. Voici les lignes qui tombent chaque année, et qui les paie selon que le bien est loué ou vide.
Les trois lignes
Trois postes qui tombent quoi qu’il arrive
Un appartement en Israël coûte même quand il ne rapporte rien. Trois postes reviennent toujours : l’arnona, la taxe municipale, calculée sur la surface et la zone, le vaad bayit, les charges de l’immeuble, et l’assurance.
Les deux premiers suivent l’appartement et non la personne. Une dette d’arnona laissée par un occupant précédent se retrouve attachée au bien le jour de la vente, et c’est souvent à ce moment qu’on la découvre.
Qui paie quoi
La répartition entre propriétaire et locataire
Rien n’est automatique : c’est le bail qui répartit. L’usage, en location d’habitation, est le suivant.
- L’arnona. À la charge du locataire pendant le bail, avec un transfert de compte à son nom auprès de la mairie. Elle revient au propriétaire dès que le bien est vide.
- Le vaad bayit ordinaire. À la charge du locataire : c’est l’entretien courant de l’immeuble, ascenseur, ménage, éclairage, jardin.
- Les travaux votés par la copropriété. À la charge du propriétaire. Ravalement, étanchéité, remplacement d’ascenseur : cela ne se demande pas au locataire.
- L’eau et l’électricité. Au locataire, avec transfert des compteurs à son nom, ce qui évite de courir après une facture deux ans plus tard.
- L’assurance. Le propriétaire assure la structure, le locataire assure son contenu et sa responsabilité. L’attestation du locataire se vérifie, elle ne se suppose pas.
- L’entretien. Le courant au locataire, le structurel au propriétaire : plomberie encastrée, étanchéité des terrasses, chauffe-eau.
Le pire cas
L’appartement vide, celui qui coûte le plus
Un bien vide ne rapporte rien et continue de payer : l’arnona revient au propriétaire, le vaad bayit aussi, l’assurance court, et le compteur d’eau tourne au minimum. Le courrier s’accumule devant la porte et signale que personne ne vient.
C’est la situation la plus fréquente chez les propriétaires qui vivent loin, et c’est celle où quelques mois de vacance coûtent plus cher qu’une année de gestion.
Notre rôle
Ce que nous faisons
Nous transférons les comptes au nom du locataire à l’entrée et les remettons au vôtre à la sortie. Nous suivons les appels de vaad bayit, nous contestons ce qui doit l’être, et nous vous signalons un vote de travaux avant qu’il ne soit appelé.
Quand un bien nous arrive après une vacance ou une succession, nous commençons par aller chercher l’état des dettes auprès de la mairie et du vaad bayit. C’est rarement agréable, mais c’est toujours moins cher que de le découvrir à la vente.
À lire
Chaque charge en détail
Bon à savoir
Questions fréquentes sur les charges
Qui paie l’arnona, le propriétaire ou le locataire ?
Le locataire pendant le bail, le propriétaire dès que le bien est vide. Le compte se transfère à la mairie au nom de l’occupant, et c’est ce transfert qui évite les mauvaises surprises.
Le locataire doit-il payer les travaux de l’immeuble ?
Non. Les charges courantes du vaad bayit lui reviennent, mais les travaux votés par la copropriété restent au propriétaire.
Une dette d’arnona suit-elle le bien ou la personne ?
Elle est attachée au bien. C’est pour cela qu’on la vérifie avant d’acheter, et avant de reprendre la gestion d’un appartement laissé vide.
Faut-il assurer un appartement vide ?
Oui, et c’est même là que cela compte le plus : un dégât des eaux dans un logement inoccupé se découvre tard, et les dommages ont eu le temps de s’étendre.
Peut-on contester une augmentation du vaad bayit ?
Oui, selon la décision et la façon dont elle a été votée. Encore faut-il être au courant, ce qui suppose que quelqu’un lise les convocations.
Faire le point sur vos charges
Dites-nous où se trouve le bien. Nous irons chercher l’état réel des dettes d’arnona et de vaad bayit avant toute décision.