Achat et vente
La gestion locative est notre métier principal. Elle nous a appris ce qui se loue, ce qui se revend et à quel prix. C’est ce que nous mettons à votre disposition quand vous achetez ou quand vous vendez.
Un agent qui ne fait que de la transaction voit un bien le jour de la visite. Nous, nous entrons dans des appartements deux fois par an, nous suivons les charges de copropriété, nous savons quels immeubles ont voté des travaux et lesquels traînent une infiltration depuis trois hivers.
Cette connaissance ne se lit pas dans une annonce. Elle change pourtant l’essentiel : le prix que vaut réellement un bien, ce qu’il coûtera à entretenir, et le loyer qu’il permettra d’encaisser.
Le parcours
Le déroulé n’a rien à voir avec un achat en France. Il n’y a pas de notaire : ce sont les avocats qui font l’acte, et l’essentiel des vérifications se joue avant la signature, pas après.
Si vous achetez depuis la France, deux lectures utiles : acheter un appartement en Israël depuis la France et les étapes clés d’un achat depuis l’étranger.
Avant de signer
Nous ne remplaçons ni l’avocat ni l’expert. Nous vous disons quoi leur demander, et nous allons voir sur place.
Vous préparez une acquisition, pour vous installer, pour recevoir la famille ou pour placer une épargne dans un bien que vous connaissez.
Vous revendez un bien, qu’il soit occupé, vide ou déjà géré par nos soins.
Vendre à distance
Vendre depuis l’étranger se prépare autrement. La procuration doit être établie dans les formes attendues par le tabou, et l’avocat doit pouvoir agir sans que vous preniez l’avion à chaque étape. Mandat et procuration pour une vente, puis les autorisations à réunir.
Deux situations reviennent souvent. Le bien est loué : le bail suit la vente, l’acheteur reprend le locataire, et les garanties doivent être transférées proprement. Vendre un appartement loué. Le bien vient d’une succession : rien ne se signe avant l’ordonnance de succession (tsav yerusha), et les héritiers doivent parler d’une seule voix. Vendre pendant une succession, les frais à déduire.
À la revente, l’impôt sur la plus-value immobilière (mas shevach) peut s’appliquer. Votre avocat le calcule avec les exonérations éventuelles avant que vous fixiez votre prix.
Après l’achat
La question suivante arrive vite : qui ouvre quand le plombier vient, qui trouve le locataire, qui répond à la mairie. C’est notre métier principal, et c’est la suite logique d’un achat à distance. Vous venez d’acheter, qui s’occupe du bien.
Si le bien est destiné à être loué, le raisonnement commence avant l’achat : acheter pour louer, les vérifications avant de signer, neuf ou ancien, et acheter sans faire l’aliyah.
Un achat ou une vente en Israël se joue sur des actes, pas sur des promesses. Le cabinet Chouraki & Associés intervient sur les contrats, comme il intervient sur nos baux. Vous savez ce que vous signez, et pourquoi.
Votre interlocuteur est Franck Zeitoun, qui ouvre et suit les dossiers. Le premier échange sert à comprendre ce que vous cherchez ou ce que vous vendez, et à vous dire franchement si nous sommes les bons interlocuteurs.
Bon à savoir
Non. L’acte passe par des avocats : chaque partie a le sien, et c’est l’avocat qui rédige le contrat, vérifie le titre au tabou et suit l’inscription. Le cabinet qui rédige nos baux intervient sur les actes de vente de la même manière.
Oui, avec une procuration établie dans les formes et un avocat qui reçoit les fonds. Nous faisons les visites, nous filmons le bien et nous vous disons ce que nous verrions si nous achetions à votre place.
La taxe d’achat (mas rechisha), les honoraires de l’avocat, la commission d’agence quand il y en a une, et les frais de traduction ou de légalisation des documents. Votre avocat chiffre l’ensemble avant que vous vous engagiez.
Non. Un non-résident peut acheter un bien en Israël. Le statut change en revanche le calcul de la taxe d’achat et la fiscalité des loyers : c’est à vérifier avant de signer, pas après.
Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Il faut vérifier le contrat en cours, les garanties déjà versées et la date d’échéance, puis organiser la reprise avec le locataire. Nous le faisons régulièrement pour les biens que nous gérons.
Achat, vente, ou simple estimation avant de décider. Quelques minutes suffisent pour savoir où vous en êtes.
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