Transfert de titre de propriété et succession en Israël

Le transfert de propriété après un décès en Israël nécessite l’obtention d’un tsav yerusha auprès du tribunal de la famille pour désigner les héritiers légitimes. Une fois ce document en main, vous devez faire inscrire les nouveaux propriétaires au tabou afin de régulariser le titre foncier. Cette procédure implique également la mise à jour des comptes de l’arnona et du vaad bayit, ainsi que la gestion des obligations fiscales auprès de la reshut ha-misim.

Obtenir le tsav yerusha auprès du tribunal de la famille

La procédure de succession en Israël ne repose pas sur l’exécution automatique d’un testament. Si le défunt a rédigé un tzava’a, ce document n’est pas suffisant pour transférer les biens immobiliers. Le tzava’a exprime les volontés du défunt, mais il doit être validé par une instance judiciaire pour devenir exécutoire. Le tribunal de la famille doit émettre un tsav yerusha, une ordonnance de succession, qui liste officiellement les bénéficiaires et leurs droits respectifs sur l’actif successoral.

En l’absence de tzava’a, le tribunal applique les règles de la yerusha, c’est-à-dire l’héritage légal défini par la loi israélienne. Dans ce cas, le tribunal détermine la répartition des parts entre le conjoint survivant, les enfants et les autres parents selon un ordre de priorité strict. Le tsav yerusha est le document pivot : sans lui, le tabou refusera toute modification du titre de propriété. Nous conseillons de vérifier si le défunt avait désigné des exécuteurs testamentaires dans son tzava’a, car leur rôle sera de gérer les actifs jusqu’à la répartition finale.

Le processus peut varier selon que la succession est contestée ou non. Si plusieurs héritiers ne s’entendent pas sur la gestion de l’appartement, le tribunal peut nommer un administrateur provisoire. Cette étape est distincte de la simple transmission de propriété et peut prolonger les délais de gestion de l’immeuble. Pour comprendre les nuances entre la transmission directe et les mécanismes de transfert de patrimoine, vous pouvez consulter notre guide sur le Transfert de propriété d’un bien à un enfant en Israël : les étapes.

Vérifier l’inscription du bien au tabou

Avant d’entamer toute démarche de transfert, vous devez consulter le tabou pour confirmer l’état réel de la propriété. Le tabou est le registre foncier officiel où sont inscrits tous les droits réels sur un bien. Il est fréquent de constater un décalage entre la réalité physique de l’appartement et les informations enregistrées. Nous procédons à l’extraction d’un extrait du registre pour vérifier que le défunt était bien le propriétaire unique ou co-propriétaire inscrit, et pour identifier l’étendue exacte de ses droits.

Cette vérification permet de déceler la présence de charges qui pourraient entraver la succession. Nous recherchons notamment :

• Des hypothèques bancaires non encore levées suite à un prêt immobilier.
• Des servitudes de passage ou des droits de superficie accordés à des tiers.
• Des saisies ou des procédures de recouvrement engagées par des créanciers.

La comparaison entre les documents de succession délivrés par le tribunal et l’extrait du tabou est l’étape suivante. Si le tsav yerusha mentionne un appartement dont la description cadastrale ne correspond pas à celle du registre, le transfert sera bloqué. Il arrive que des modifications de structure ou des extensions de propriété n’aient pas été déclarées au registre. Dans ce cas, une mise en conformité est nécessaire avant de pouvoir acheter ou vendre en Israël ou de transférer le bien aux héritiers.

Gérer la transition des charges de copropriété et de la taxe municipale

Le décès du propriétaire ne suspend pas les obligations financières liées à l’occupation du bien. La responsabilité du paiement du vaad bayit, les charges de copropriété, doit être immédiatement reprise par l’un des héritiers ou par l’administrateur de la succession. Le syndic de l’immeuble doit être informé du décès pour que les appels de fonds soient adressés aux nouveaux responsables. Un défaut de paiement peut entraîner des procédures de recouvrement contre l’indivision, ce qui complique la gestion de la succession.

Parallèlement, la municipalité doit être notifiée pour mettre à jour le compte de l’arnona. La taxe d’habitation est liée à la propriété et à l’occupation. Si l’appartement est vide, le montant de l’arnona peut différer de celui appliqué pour une résidence principale. Nous vérifions l’état des comptes auprès de la mairie pour s’assurer qu’aucune dette n’est accumulée sous le nom du défunt. Cette étape est cruciale pour éviter que des pénalités de retard ne viennent grever l’actif successoral.

La gestion des factures de consommation courante nécessite également une attention particulière. Les contrats d’eau et d’électricité sont souvent au nom du défunt. Les héritiers doivent procéder au transfert de ces contrats pour éviter toute coupure de service. Nous recommandons de faire un point précis sur les consommations depuis le décès pour établir une répartition équitable entre les héritiers, surtout si l’appartement est occupé par l’un d’entre eux ou utilisé pour des visites de vente. Pour les biens contenant des objets personnels, nous vous renvoyons vers notre Inventaire des meubles lors d’une succession en Israël : guide pratique.

Régulariser la situation fiscale auprès de la reshut ha-misim

La succession déclenche des obligations déclaratives auprès de la reshut ha-misim, l’administration fiscale israélienne. Bien qu’il n’existe pas de droit de succession tel qu’on le connaît dans certains pays, l’acquisition d’un bien par héritage modifie le régime fiscal de l’actif. Les héritiers doivent déclarer l’acquisition pour établir la valeur de référence du bien. Cette valeur sera déterminante pour le calcul futur du mas hachnasa, l’impôt sur le revenu, si le bien est mis en location.

Un point de vigilance majeur concerne le mas shevach, l’impôt sur la plus-value immobilière. Lors de la revente de l’appartement, le calcul de la plus-value se fera sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien au moment du décès. Si les héritiers ne documentent pas correctement la valeur de l’actif au moment de la succession, ils risquent une imposition erronée lors de la sortie de l’actif. La reshut ha-misim exige une traçabilité précise des transferts de propriété.

Pour les héritiers résidant hors d’Israël, la situation est plus complexe. Ils doivent s’assurer que la déclaration de la succession respecte les conventions fiscales internationales pour éviter une double imposition. Nous vérifions la conformité des déclarations avec les exigences de la reshut ha-misim pour les non-résidents. Il est impératif de ne pas négliger les délais de déclaration, car les amendes administratives sont appliquées systématiquement par l’administration fiscale israélienne.

Sécuriser l’appartement et les équipements techniques durant la procédure

Pendant la période de transition entre le décès et le transfert effectif au tabou, l’appartement peut rester inutilisé. Cette période de vacance expose le bien à des dégradations techniques. Nous préconisons de faire venir un professionnel pour effectuer une inspection du bâtiment (bedek bayit). Cette inspection permet de vérifier l’état des canalisations, de l’étanchéité et de l’installation électrique, afin de prévenir tout sinistre qui pourrait engager la responsabilité de l’indivision.

Les équipements spécifiques à l’habitat israélien demandent un contrôle rigoureux :

1. Le doud shemesh : nous vérifions l’état du chauffe-eau solaire pour éviter les fuites ou les problèmes de pression d’eau.
2. Le mazgan : nous contrôlons le fonctionnement des climatiseurs pour éviter l’accumulation d’humidité ou des pannes de compresseur.
3. Le mamad : nous inspectons l’intégrité de la pièce sécurisée, notamment les joints d’étanchéité des portes blindées et l’état des systèmes de ventilation.

Un appartement laissé sans surveillance peut subir des dommages liés à l’absence d’entretien. Par exemple, une fuite sur un système de chauffage ou un problème sur le chauffe-eau solaire peut causer des dégâts importants aux voisins. Faire constater par un homme de l’art l’état initial du bien au moment de la succession est une mesure de protection pour les héritiers face aux éventuelles réclamations du vaad bayit ou des voisins.

Transférer les baux en cours et les garanties financières

Si l’appartement est loué, le décès du propriétaire entraîne un changement de bailleur. Les héritiers doivent notifier officiellement les locataires de la succession et de la désignation des nouveaux interlocuteurs. Le contrat de bail reste juridiquement valable, mais les paiements des loyers doivent désormais être orientés vers le compte de la succession ou le compte de l’un des héritiers désignés. Nous procédons à la vérification de la validité des shtar ’hov (billets à ordre) signés par les locataires lors de l’entrée dans les lieux.

Le shtar ’hov est un instrument de garantie crucial en Israël. Il ne s’agit pas d’une assurance, mais d’une reconnaissance de dette. Nous vérifions que ces documents sont toujours en possession de la succession et qu’ils couvrent bien les montants prévus. Si le locataire a un garant (are), il faut s’assurer que la garantie est toujours applicable malgré le changement de propriétaire. Un locataire dont le bail arrive à échéance pourrait tenter de renégocier les termes en profitant de la période de transition successorale.

La gestion des garanties financières nécessite une attention particulière sur les comptes de dépôt. Si le locataire a versé un dépôt de garantie, celui-ci doit être transféré dans le patrimoine successoral. Nous vérifions l’existence de tout dépôt de garantie ou de toute caution bancaire liée au bail. Une gestion rigoureuse de ces fonds évite les litiges lors de la restitution des dépôts à la fin du bail, un moment où les locataires sont souvent très attentifs à la conformité des comptes de la nouvelle propriété.