Shtrahov, caution, garant : quelle garantie sert à quoi

Un propriétaire qui loue en Israël se voit remettre une pile de documents avant la remise des clés : un dépôt de garantie, des chèques, un engagement de garant, une reconnaissance de dette, une attestation d’assurance. Beaucoup se demandent si tout cela est bien nécessaire, ou si le locataire n’est pas en train d’être découragé pour rien.

La réponse est que chacune de ces garanties couvre un risque différent, et qu’aucune ne remplace les autres. Voici à quoi sert chacune, et dans quel ordre elles se déclenchent.

Le dépôt de garantie

Ce qu’il couvre : les petits manquements de fin de bail. Un mois de loyer resté impayé, des charges non réglées, un nettoyage à refaire, une porte de placard cassée.

Le dépôt représente en général un à trois mois de loyer selon le profil du locataire et l’état du bien. Il est encaissé avant la remise des clés, et non pas simplement promis.

Cette précision n’est pas anodine. Nous voyons régulièrement des dossiers où le dépôt figure au contrat mais n’a jamais été versé, parce que le locataire devait le faire « au moment de l’emménagement » et que personne n’a vérifié. Un dépôt non encaissé n’existe pas.

Sa limite : il est plafonné par nature. Face à un appartement rendu avec des murs à refaire et six mois d’arriérés, un ou deux mois de loyer ne couvrent rien.

Le garant

Ce qu’il couvre : l’insolvabilité du locataire. Le garant s’engage à payer ce que le locataire ne paiera pas.

Un garant utile est un garant vérifié. Ses justificatifs de revenus doivent être examinés au même titre que ceux du locataire, et il doit être joignable. Un garant qui vit à l’étranger, ou dont personne n’a le numéro à jour, est une garantie décorative.

C’est le contrôle le plus souvent bâclé, parce qu’il intervient à la fin d’un processus où l’on a hâte de signer. C’est aussi celui qui décide de tout si le locataire cesse de payer au sixième mois.

Le Shtrahov

Le Shtrahov (שטר חוב, littéralement « billet à ordre ») est la garantie la plus spécifiquement israélienne, et celle que les propriétaires francophones comprennent le moins.

Ce qu’il est : une reconnaissance de dette signée par le locataire et par son garant, pour un montant déterminé à l’avance dans le contrat. Rien n’est versé à la signature.

Quand il se déclenche : il devient exigible si le locataire cause un dommage ou laisse une dette que les autres garanties ne couvrent pas. C’est un titre qui permet d’engager un recouvrement sans repartir de zéro.

Son montant : il se fixe en fonction de la valeur du bien et du coût qu’aurait une remise en état sérieuse. Un montant symbolique en fait un document sans effet ; un montant excessif fera fuir les bons candidats.

Le Shtrahov ne vaut que par sa rédaction. Signé sur un formulaire générique, mal identifié, sans mention précise des parties ni du montant, il perd l’essentiel de sa force au moment où il faudrait s’en servir. C’est l’une des raisons pour lesquelles nos garanties sont préparées par un cabinet d’avocats.

Les chèques de garantie

Ce qu’ils couvrent : l’arnona et le vaad bayit impayés, principalement.

La pratique consiste à remettre des chèques non datés ou postdatés, qui ne sont pas encaissés et restent en dépôt. Ils permettent de régler rapidement une dette de charges auprès de la municipalité ou de la copropriété, sans attendre l’issue d’une discussion avec le locataire.

L’assurance responsabilité civile du locataire

Appelée צד ג׳, elle couvre ce que les autres garanties ne couvrent pas : les dommages accidentels causés à des tiers.

Le cas type est le dégât des eaux. Une machine à laver qui déborde chez un locataire au quatrième étage abîme son appartement, celui du dessous, et parfois les parties communes. Sans assurance du locataire, ces dommages remontent vers le propriétaire.

Le bail doit imposer cette assurance et la maintenir pendant toute la durée de la location. En pratique, cela veut dire vérifier l’attestation avant la remise des clés, puis lors du renouvellement du bail. Une assurance souscrite le premier jour et résiliée le deuxième mois est fréquente.

Ce que chaque garantie couvre, en un tableau

L’ordre dans lequel elles se déclenchent

Face à un incident, on ne dégaine pas tout en même temps. La progression habituelle est la suivante.

1. Relance dès le premier jour de retard. La majorité des situations s’arrêtent ici.
2. Mise en demeure du locataire, puis du garant.
3. Imputation sur le dépôt et présentation des chèques de garantie pour les charges.
4. Appel du Shtrahov si le préjudice dépasse ce qui précède.
5. Procédure, avec l’avocat, si le locataire reste dans les lieux ou conteste.

Chaque étape franchie sans résultat rend la suivante plus lourde. C’est pourquoi la rapidité de la première relance compte davantage que la sévérité des garanties : un impayé traité la première semaine se règle presque toujours, le même impayé laissé trois mois devient un dossier.

Ce qu’un propriétaire devrait vérifier

• Le dépôt a-t-il été effectivement encaissé, et non seulement promis ?
• Le garant a-t-il fourni ses propres justificatifs, et son numéro est-il à jour ?
• Le montant du Shtrahov correspond-il à un coût de remise en état réaliste ?
• L’attestation d’assurance est-elle en cours de validité, avec le bon nom et la bonne adresse ?
• Tout cela est-il réuni avant la remise des clés ?

Si vous répondez non à l’une de ces questions sur un bail en cours, la meilleure occasion de corriger est le prochain renouvellement. Nous le faisons régulièrement sur les dossiers que des propriétaires nous confient en cours de bail.