État des lieux en Israël : ce qu’il faut photographier

L’état des lieux est le document que l’on rédige vite, parce que le locataire attend ses clés et que tout le monde est pressé. C’est aussi celui que l’on ressort deux ans plus tard, quand il faut décider qui paie la remise en état. Ces deux moments n’ont pas le même rythme, et c’est tout le problème.

Ce que le document doit prouver

Un état des lieux n’a pas vocation à décrire l’appartement. Il a vocation à prouver son état à une date donnée, de façon qu’aucune des deux parties ne puisse le contester ensuite.

La différence est concrète. Écrire « peinture en bon état » ne prouve rien. Une photographie datée du mur du salon prouve quelque chose. En cas de désaccord, c’est la photo qui tranche, pas l’adjectif.

Ce qu’il faut photographier, pièce par pièce

La règle simple : tout ce qui peut se dégrader, s’user ou disparaître.

• Les murs et les plafonds de chaque pièce, en plan large puis sur les zones déjà marquées.
• Les sols, avec un gros plan sur les rayures ou les carreaux fêlés existants.
• La cuisine : façades des meubles, plan de travail, intérieur du four, plaques, évier et robinetterie.
• Les salles d’eau : joints, receveur, robinetterie, meuble sous vasque, traces d’humidité.
• Les menuiseries : fenêtres, poignées, volets roulants, moustiquaires.
• Les équipements : climatiseurs de chaque pièce, chauffe-eau, interphone, boîte aux lettres.
• Le balcon : sol, garde-corps, évacuation, traces d’infiltration.
• Les compteurs : électricité, eau, gaz, avec le relevé lisible sur la photo.

Une photo par élément suffit, à condition qu’elle soit nette et qu’on identifie où elle a été prise. Trente photos valent mieux que trois pages de description.

Les équipements à tester, pas seulement à photographier

Un climatiseur photographié n’est pas un climatiseur qui fonctionne. Avant la remise des clés, il faut allumer chaque appareil et le noter :

• Chaque climatiseur, en froid et en chaud.
• Le chauffe-eau, électrique et solaire s’il y a les deux.
• Les plaques de cuisson et le four.
• Les volets roulants, un par un.
• La pression d’eau aux points d’eau.

Un appareil défaillant repéré ce jour-là se répare une fois, dans le calme. Le même appareil découvert par le locataire la première semaine devient une intervention en urgence, et parfois une discussion sur le loyer.

Ce que l’on oublie presque toujours

Les clés. Combien de jeux, pour quelles portes, plus le badge du hall, la télécommande du portail et la clé de la boîte aux lettres. Leur nombre doit figurer au document, sinon leur restitution se discute.

L’emplacement de la vanne d’arrêt d’eau. Une photo, et le locataire saura où couper le jour où quelque chose fuit à minuit.

Le mobilier, s’il y en a. Dans une location partiellement équipée, chaque meuble laissé doit être listé et photographié, faute de quoi sa disparition ne se prouve pas.

La sortie : comparer, pas recommencer

L’état des lieux de sortie ne se rédige pas de zéro. Il se fait avec celui d’entrée sous les yeux, pièce par pièce, dans le même ordre.

C’est ce qui permet de distinguer ce qui relève de l’usure normale, qui n’est pas imputable au locataire, de ce qui relève de la dégradation, qui l’est. Une peinture ternie après trois ans est de l’usure. Un mur percé de douze chevilles ne l’est pas.

Qui doit le faire

Le propriétaire qui vit à l’étranger délègue souvent cette étape à un proche, par commodité. C’est une erreur fréquente : la personne présente n’a ni la méthode, ni l’intérêt à insister, et le document produit ne servira à rien.

Dans les biens que nous gérons, l’état des lieux est réalisé par nos soins, à l’entrée comme à la sortie, et le dossier photographique vous est transmis. C’est aussi ce que nous vérifions en premier quand un propriétaire nous confie un bien déjà loué : dans la moitié des cas, il n’y a pas d’état des lieux exploitable.