Le locataire doit partir pour l’acheteur : résiliation en Israël

Le départ du locataire pour permettre à l’acheteur d’occuper l’appartement en Israël repose sur l’exécution stricte des clauses du bail et la sécurisation financière via le shtar ‘hov. Contrairement à la France, où la loi protège fortement le locataire, le droit israélien permet la résiliation anticipée si le contrat le prévoit, mais exige une preuve écrite incontestable de la demande d’occupation personnelle. Vous devez gérer cette transition en isolant les dettes, en vérifiant les charges communautaires et en préparant l’unité pour l’entrée de l’acheteur, sans laisser de zone d’ombre sur l’état des lieux.

Le préavis de résiliation : la clause spécifique de la loi israélienne

En Israël, la stabilité du locataire dépend moins de la loi que du contrat signé. Avant d’agir, relisez votre bail. La plupart des contrats incluent une clause de résiliation anticipée pour occupation personnelle. Cette clause est le fondement de votre démarche. Sans elle, le locataire peut contester la légitimité de votre demande devant le tribunal, surtout s’il prouve que vous possédez déjà un autre logement en Israël ou que l’acheteur est un proche direct qui n’occupera pas l’appartement.

Distinguez clairement deux situations : la résiliation pour que vous ou votre famille occupiez les lieux, et la résiliation liée à la vente. Les délais de préavis peuvent varier selon la jurisprudence locale et les termes exacts du contrat. Ici, c’est l’accord contractuel qui prime. Si le contrat est silencieux sur la résiliation pour occupation, la procédure devient plus longue et plus risquée.

Formalisez votre demande par écrit. Utilisez un courrier recommandé avec accusé de réception ou la plateforme numérique officielle si le contrat le permet. L’adresse du locataire doit être celle indiquée au contrat. Cette preuve de réception est cruciale. Si le locataire refuse de partir, vous saisissez le tribunal. Le juge examinera si votre intention d’occuper les lieux est réelle et sérieuse. Une fausse déclaration d’occupation personnelle peut annuler la résiliation et vous exposer à des dommages et intérêts. Vérifiez la cohérence de votre situation familiale et patrimoniale avant d’envoyer ce courrier. Nous vérifions la présence de la clause spécifique dans le contrat et la cohérence de votre dossier d’occupation personnelle avant toute notification.

• Vérifier la présence d’une clause exit clause ou de résiliation anticipée dans le contrat, contrairement au droit français où les préavis sont souvent légaux et rigides.
• Distinguer la résiliation par le propriétaire pour occupation personnelle de la résiliation pour vente, qui suivent des délais différents selon la jurisprudence locale.
• Formaliser la demande par écrit via la plateforme numérique ou courrier recommandé, en précisant l’adresse du locataire pour éviter les litiges sur la réception.
• Comprendre que le locataire peut contester la légitimité de l’occupation (ex : si vous avez déjà un logement en Israël) devant le tribunal.

Le shtar ‘hov et la sécurisation du départ

Le shtar ‘hov est un instrument juridique central en Israël pour sécuriser le départ d’un locataire. Ce billet à ordre, signé par le locataire et son arev (garant), atteste des dettes potentielles. Il n’est pas versé d’argent à la signature. C’est une reconnaissance de dette civile. Si le locataire laisse des arriérés de loyer, de charges ou des dégradations non réparées, ce document vous permet d’engager une procédure d’exécution forcée sans avoir à prouver l’existence de la dette devant un tribunal de première instance, car la dette est déjà reconnue par écrit.

Ce document n’est pas une caution bancaire. Il ne couvre pas les dégâts matériels de manière automatique, sauf si le montant est spécifié. Il couvre les sommes dues au titre du bail. Négociez le montant exact des sommes dues avant la remise des clés. Listez les loyers impayés, les vaad bayit (charges de copropriété) et les frais de fluides. Une fois le montant arrêté, le locataire et le garant signent le shtar ‘hov. Conservez l’original. Ne le rendez pas tant que les lieux ne sont pas libérés et que les dettes sont soldées. Si le locataire refuse de signer, vous ne pouvez pas l’y forcer, mais vous pouvez retenir la caution bancaire (si elle existe) ou engager une procédure pour récupérer les sommes dues. Nous procédons à la rédaction du shtar ‘hov en précisant le détail des sommes dues et en vérifiant la solvabilité du garant avant la signature.

• Exiger la signature du shtar ‘hov par le locataire et son arev avant la remise des clés, document qui atteste des dettes potentielles.
• Clarifier que ce billet à ordre n’est pas une caution bancaire mais une reconnaissance de dette civile, exécutable en cas de non-paiement des arriérés.
• Négocier le montant exact des sommes dues (loyers, vaad bayit, frais de fluides) pour éviter les discussions ultérieures.
• Conserver une copie signée et datée, le document original restant entre vos mains jusqu’à la libération totale des lieux.

La remise des clés et l’état des lieux contradictoire

L’état des lieux de sortie est un document technique, pas une formalité. En Israël, il n’existe pas de « contrôle d’usage » comme en France. En revanche, les tribunaux privilégient les preuves visuelles datées. Organisez une visite de sortie avec le locataire. Inspectez chaque pièce. Notez l’état des murs, des sols, des carrelages et des équipements. Payez attention aux éléments spécifiques : le mamad (pièce sécurisée) et le doud shemesh (chauffe-eau solaire). Ces équipements sont coûteux à remplacer. Une fissure dans le mamad ou un dysfonctionnement du chauffe-eau doit être noté et photographié.

Photographiez chaque anomalie. La date de la photo doit être visible. Le droit israélien accorde une grande valeur aux preuves numériques datées. Signez un procès-verbal de sortie distinct de la remise des clés. Ce PV liste les dégradations éventuelles et les réparations à effectuer. La remise des clés ne doit intervenir qu’après la signature de ce PV et, si des dettes subsistent, après la signature du shtar ‘hov. Si le locataire refuse de signer le PV, invitez un professionnel du bâtiment (bedek bayit) pour constater l’état des lieux. Ce professionnel rédige un rapport qui fait foi en cas de litige. Nous organisons la visite de sortie avec un technicien pour constater l’état du mamad et des installations techniques, et nous établissons le PV contradictoire.

• Organiser une visite de sortie avec le locataire pour constater l’état des murs, des sols et des équipements, notamment le mamad et le doud shemesh.
• Photographier chaque pièce et chaque anomalie, en précisant la date, car le droit israélien privilégie les preuves visuelles datées lors des litiges.
• Signer un procès-verbal de sortie qui liste les dégradations éventuelles, distinct de la simple remise des clés.
• Remettre les clés uniquement contre la signature du PV et du shtar ‘hov si des dettes subsistent.

Le règlement des vaad bayit et de l’arnona

Les charges de copropriété (vaad bayit) et la taxe municipale d’habitation (arnona) sont des postes de dépense que le locataire doit solder avant son départ. Contactez le syndicat de l’immeuble pour obtenir le relevé des charges courantes et des travaux votés. Le locataire doit avoir payé sa part jusqu’à la date de départ. Vérifiez auprès de la mairie de Netanya ou de votre municipalité le relevé des arnona. La mairie vous enverra un relevé indiquant les mois acquittés et les mois impayés.

Point crucial : le propriétaire reste solidaire du paiement des arnona envers la mairie. Même si le locataire a quitté les lieux et n’a pas payé, la mairie vous réclamera la taxe. Vous devrez alors récupérer les sommes du locataire. C’est là que le shtar ‘hov devient utile. Si vous n’avez pas de shtar ‘hov couvrant les arnona, vous devez engager une procédure pour récupérer les impayés. Obtenez une attestation de régularité des charges de la part du syndicat avant de déclencher toute procédure judiciaire contre le locataire. Cette attestation prouve que vous avez tout fait pour régulariser la situation. Nous contactons le syndicat et la mairie pour obtenir les relevés de vaad bayit et d’arnona, et nous vérifions la solvabilité du locataire sur ces postes avant la remise des clés.

• Vérifiez auprès du syndicat de copropriété si des factures de travaux ou de charges courantes sont impayées par le locataire.
• Demander à la mairie de Netanya ou de votre municipalité le relevé des arnona (taxes municipales) acquittées jusqu’à la date de départ.
• Attention : le propriétaire reste solidaire du paiement des arnona envers la mairie, même si le locataire a quitté les lieux.
• Obtenir une attestation de régularité des charges avant de déclencher toute procédure judiciaire contre le locataire.

Les fluides et les abonnements : la coupure des compteurs

La titularité des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz doit être transférée à votre nom ou coupée. Ne laissez jamais les abonnements au nom du locataire après son départ. Si le locataire ne paie pas sa dernière facture, la compagnie de services peut vous facturer les impayés si vous n’avez pas signalé le changement de titulaire. Contactez la compagnie d’électricité et l’autorité de l’eau pour transférer la titularité ou fermer les compteurs si l’appartement reste vide avant l’entrée de l’acheteur.

Vérifiez l’état des systèmes de sécurité et de climatisation. Le mazgan (climatiseur) et les alarmes doivent être fonctionnels. Si le locataire a désactivé illégalement le système d’alarme ou endommagé le mazgan, cela doit figurer au PV de sortie. Effectuez une lecture finale des compteurs en présence du locataire. S’il refuse, faites constater la lecture par un professionnel. Cette lecture finale est la base du calcul des derniers frais de fluides. En Israël, la coupure des compteurs est une responsabilité du propriétaire. Si vous oubliez de fermer l’eau, les fuites peuvent endommager l’appartement et l’étage inférieur. Nous procédons au transfert de la titularité des compteurs d’eau et d’électricité et à la vérification du bon fonctionnement du mazgan et des systèmes de sécurité avant la remise des clés.

• Contacter la compagnie d’électricité et d’eau pour transférer la titularité des compteurs à votre nom, ou les fermer si l’appartement reste vide.
• Ne pas laisser les abonnements au nom du locataire après son départ, car vous seriez responsable des impayés futurs en cas de défaut de coupure.
• Vérifier que le mazgan (climatisation) et les systèmes de sécurité n’ont pas été désactivés illégalement lors de la sortie.
• Effectuer une lecture finale des compteurs en présence du locataire ou par un professionnel si celui-ci refuse la présence du propriétaire.

Le contentieux : saisir le tribunal de la famille

Si le locataire refuse de partir après l’expiration du préavis, vous devez saisir le tribunal. En Israël, les litiges de bail sont généralement traités par le tribunal de la famille ou le tribunal de district, selon la valeur de l’affaire. Présentez au juge les preuves du préavis envoyé, du PV de sortie et des dettes non soldées. Le juge examinera la légitimité de votre demande d’occupation. Si votre dossier est solide, le tribunal ordonnera l’expulsion.

L’exécution matérielle de l’expulsion est faite par les huissiers de justice, pas par vous. Vous ne pouvez pas changer les serrures vous-même si le locataire est encore dans les lieux. C’est un acte illégal qui peut vous exposer à des poursuites pénales. En cas de détention injustifiée de l’appartement, demandez des dommages et intérêts pour occupation illégale. Ces dommages sont calculés sur la base du loyer mensuel pour la période de retard. Si le locataire a des dettes, le tribunal peut ordonner la saisie de ses biens. Si vous êtes en cours de vente, cette procédure peut retarder la signature de l’acte notarial. Nous préparons le dossier de contentieux avec les preuves du préavis et des dettes, et nous représentons le propriétaire devant le tribunal de la famille pour obtenir l’ordonnance d’expulsion.

• Si le locataire refuse de partir, saisir le tribunal de la famille (ou de district selon la valeur) pour obtenir un ordre d’expulsion.
• Présenter les preuves du préavis envoyé, du PV de sortie et des dettes non soldées au juge.
• Le tribunal peut ordonner l’expulsion, mais l’exécution matérielle est faite par les huissiers de justice, pas par le propriétaire.
• En cas de détention injustifiée de l’appartement, demander des dommages et intérêts pour occupation illégale, calculés sur la base du loyer mensuel.

La préparation de l’occupation par l’acheteur

Une fois le locataire parti, l’appartement doit être prêt pour l’acheteur. Cette phase est souvent négligée. L’acheteur attend un logement habitable. Vérifiez que les vaad bayit sont à jour, car l’acheteur prendra en charge les charges futures. Si des travaux de réparation sont nécessaires suite aux dégradations du locataire, faites-les avant la remise des clés à l’acheteur. Un appartement sale ou endommagé peut donner lieu à une réduction de prix ou à un litige post-vente.

Assurez une transition technique. Le mamad doit être sécurisé. Le doud shemesh doit fonctionner. Les compteurs doivent être au nom de l’acheteur. Si l’acheteur est un francophone résidant en France, il aura besoin d’un point de contact local pour gérer les éventuels problèmes post-occupation. Nous proposons à l’acheteur de souscrire à notre gestion locative pour assurer la maintenance et la gestion des charges après son entrée. Si le locataire a refusé de partir et que vous avez dû saisir le tribunal, la procédure peut prendre du temps. Dans ce cas, informez l’acheteur de la situation. Si l’acheteur est déjà locataire de l’appartement que vous vendez, consultez notre article sur Vendre un appartement à un locataire : le préavis en Israël pour comprendre les spécificités de cette transaction. Si le locataire a les clés mais ne veut plus partir, la situation est plus complexe. Consultez notre article Locataire a les clés mais ne veut plus partir en Israël : la loi pour connaître vos recours. Nous organisons la remise des clés à l’acheteur avec un état des lieux contradictoire et un transfert des abonnements aux fluides.

• Assurer une transition technique : vérifier le mamad, le doud shemesh et les compteurs.
• Faire les réparations nécessaires suite aux dégradations du locataire avant la remise des clés à l’acheteur.
• Proposer à l’acheteur une gestion locative pour assurer la maintenance et la gestion des charges après son entrée.
• Informez l’acheteur de la situation si la procédure d’expulsion est en cours.