הצהרת שכירות על נכס ירושה בישראל

השכירות הנגבית מנכס שנרשם בירושה חייבת במס החל מיום המוות, ללא קשר לסטטוס המנהלי של הירושה. בישראל אין משטר מס מיוחד ל »ירושה » עבור הכנסות שוטפות: הכנסות השכירות נכללות ישירות בדוח ההכנסה השנתי (mas hachnasa) של היורשים. הגבול המסאי נקבע ביום המוות, ולא בהנפקת צו הירושה. על היורשים לדווח על הכנסות אלו תחת teoudat zeout שלהם, לאחר ניכוי ההוצאות האמיתיות ששולמו עבור הנכס.

תאריך קבלת הנכס: הגבול המסאי

נקודת המפנה בין רכושו של הנפטר לרכוש היורשים היא לוחית בלבד: תאריך המוות. כל הכנסת שכירות שנגבתה לפני תאריך זה שייכת משפטית לירושה של הנפטר. כל הכנסה שנגבתה לאחר מכן שייכת ליורשים, גם אם צו הירושה טרם הונפק. הבחנה זו קריטית עבור reshut ha-misim (רשות המסים).

בניגוד לצרפת, שם הכנסות הירושה עשויות להיכנס לעיבוד נפרד בעת הסדרת הירושה, בישראל שכירות לאחר המוות היא הכנסה מנכסים ניידים החייבת במס בדוח האישי של כל יורש. אין « דוח ירושה » ספציפי לשכירות. השוכר ממשיך לשלם, והשינוי הוא רק במעמד הבעלים.

אם שכירות נגבתה על ידי הנפטר לפני מותו אך לא דווחה, על הירושה ליישר את המצב מול reshut ha-misim. היורשים אינם יכולים להתעלם מחוב מסאי זה. עליהם לוודא שהדוחות שקדמו למוות הם עדכניים. עבור שכירות לאחר המוות, כל יורש מדווח על חלקו.

התראה רשמית של הירושה אינה משפיעה על תאריך תחילת החיוב במס. ניתן להתחיל לגבות שכירות מיד לאחר המוות, ללא המתנה לבית המשפט. עם זאת, יש להימצא במצב שבו ניתן להוכיח את מעמדכם כיורשים אם רשות המסים תבקש אישורים. הניהול המנהלי של הנכס יכול להתחיל מיד, אך העקבות המסאיות חייבות להתחיל מהשקל הראשון שנגבה לאחר המוות.

תפקיד צו הירושה בזרימת הכספים

הtsav yerusha (צו הירושה) המונפק על ידי בית משפט לענייני משפחה אינו חוסם את גביית השכירות. בעל דירה יכול להשכיר את נכסו ולגבות הכנסות ללא המתנה למסמך זה. הtsav yerusha משמש בעיקר להעברת הבעלות הרשמית לtabou (רישום המקרקעין) ולהסרת חסימות בנקאיות.

עבור reshut ha-misim, הtsav yerusha הוא מסמך אישור חשוב. הוא מוכיח מי הם היורשים החוקיים ובאיזה יחס. אם אתם מדווחים על הכנסות שכירות מנכס ירושה, רשות המסים עשויה לבקש מאתם לאשר את זכויותיכם. הtsav yerusha הוא ההוכחה החזקה ביותר. ללאו, תצטרכו להסתמך על מסמכים פחות משכנעים, מה שעשוי להאט בדיקה פוטנציאלית.

קיימת הבדל מהותי בין ניהול שוטף לסיום סופי. ניתן לנהל את הנכס, לגבות שכירות ולשלם הוצאות מיד. הסדרה המסאית הסופית, הכוללת חישוב אפשרי של מס רווח הון (mas shevach) אם הנכס נמכר, ממתין לעיתים לסיום מלא של הירושה. אך עבור שכירות שנתיים, אינכם ממתנים. אתם מדווחים כל שנה.

הtsav yerusha אינו משנה את שיעור המס. הוא אינו יוצר משטר מועדף. הוא פשוט מאפשר לייחס הכנסות לאנשים הנכונים. אם ישנם מספר יורשים, מסמך זה קובע את חלקיכם היחסיים. במקרה של סכסוך על חלוקה, בית המשפט יכריע, אך reshut ha-misim תעקוב בדרך כלל אחר ההחלטה המשפטית או ההסכם העו »ד.

שותפות וחלוקת הכנסות השכירות

בישראל, שותפות היא הכלל ברירת המחדל עבור נכסים ירושה. השכירות הנגבתה שייכת לכלל היורשים, ביחס לחלקיהם. אין מנגנון אוטומטי לחלוקה על ידי הבנק. אם חשבון הבנק של הנכס הוא משותף, הכספים זמינים לכולם, אך זה לא אומר שכל אחד זכאי לשמור על חלקו ללא מידע לשאר.

בניגוד לצרפת, שם ניהול נכס משותף יכול להיות מוסדר בידי יורש אחד עם חובת דיווח, בישראל נדרשת זהירות. אם יורש גובה שכירות ואינו מחזיר את חלקו לאחרים, הוא חשוף לתביעה אזרחית. היורשים חייבים להסכים על הניהול. אנו ממליצים לעיתים קרובות למנות מנהל יחיד או לפנות לחברת ניהול שכירות כמו ניהול השכירות שלנו כדי למנוע סכסוכים משפחתיים הקשורים לכסף.

ההוצאות חייבות להיות מטופלות בצורה עקבית. הvaad bayit (דמי ניהול) והarnona (מס עירוני) הם הוצאות ניתנות לניכוי מההכנסה הגולמית לפני החלוקה. אינכם מחלקים שכירות גולמית, אלא הכנסה נטו. אם יורש משלם הוצאה בשם השותפות, עליו לשמור על קבלות. מסמכים אלו ישמשו להצדקת הניכוי המסאי לכל יורש.

הסיכון העיקרי הוא חוסר שקיפות. אם היורשים אינם מנהלים פנקס חשבונות משותף, reshut ha-misim עלולה לייחס הכנסות לאחד מהם באופן שרירותי, או להפעיל בדיקה מעמיקה יותר. שקיפות בין היורשים היא ההגנה המסאית הטובה ביותר. במקרה של אי הסכמה על הניהול, בית המשפט יכול למנות מנהל, אך זוהי הליך יקר וארוך. עדיף למנוע מאשר לטפל.

דיווח חודשי או שנתי: שיטת רשות המסים

אין דיווח אלקטרוני ספציפי ל »ירושה » בישראל. הכל מתבצע בדוח ההכנסות השנתי (mas hachnasa). אינכם מדווחים על שכירות חודש אחרי חודש. אתם סופרים את ההכנסות שנגבו במהלך השנה האזרחית ומכללים אותן בדוח הכללי שלכם.

יש לדווח על ההכנסה הגולמית מהשכירות. לאחר מכן, מנכים הוצאות מוצדקות. שימו לב: אין מדובר בניכוי הוצאות « תיאורטיות » אלא אלו ששולמו בפועל ונדונו. תיקונים, vaad bayit, arnona ניתנים לניכוי אם הם קשורים להשכרה. עלויות ניהול שכירות הן גם כן ניתנות לניכוי.

יורשים המתגוררים בישראל מדווחים דרך teoudat zeout שלהם. זה פשוט: ההכנסה חייבת במס בישראל כי מקור ההכנסה (הנכס) נמצא בישראל. עבור יורשים המתגוררים בצרפת, המצב מורכב יותר. לצרפת ולישראל יש אמנת מניעת כפל מס. בדרך כלל, ההכנסה חייבת במס במדינת המקור (ישראל). בצרפת, היא עשויה להיות פטורה ממס הכנסה אך חייבת בתרומות חברתיות, או מוכללת לפי שיטת הפטור עם פרוגרסיביות. יש לבדוק את האמנה החלה ולפנות לייעוץ מס דו-לשוני.

אל תבלבלו בין דיווח מסאי לניהול בנקאי. חשבון הבנק יכול להיות פתוח על שם היורשים, אך הדיווח המסאי נעשה באופן אישי. אם אתם שלושה יורשים, אתם מגישים שלושה דוחות נפרדים, כל אחד מהם מצין את חלקכם מההכנסה מהשכירות. reshut ha-misim מצליבה מידע. אם הדוחות אינם עקביים בין היורשים, אתם חשופים לתביעת מס.

המקרה של נכס משוכר עם שטר חוב: השפעה על הדיווח

נוכחות של shtar hov (שטר חוב) אינה משנה את האופי המסאי של ההכנסה. זהו כלי גבייה, לא נייר ערך חייב במס. הshtar hov חתום על ידי השוכר והarev (ערב). הוא מבטיח את תשלום השכירות. במישור המסאי, אתם מדווחים על השכירות שנגבתה. אם השוכר משלם, אתם מדווחים. אם הוא אינו משלם, אין לכם הכנסה לדיווח עבור התקופה זו.

הסיכון העיקרי הוא אי-תשלום. אם השוכר מפסיק לשלם, יש לכם שתי אפשרויות. או שאתם ממשיכים בגבייה דרך הshtar hov בבית המשפט, או שאתם מבטלים את החוזה. כל עוד השכירות אינה נגבתה, היא אינה חייבת במס. אך שימו לב לריבית. אם בית המשפט גזר על השוכר לשלם עם ריבית, האם ריבית זו חייבת במס? בדרך כלל, ריבית איחור שנגבתה חייבת במס כהכנסה משנית.

חוב השוכר אינו הוצאה ניתנת לניכוי מיד. אינכם יכולים לנכות את השכירות שלא שולמה מההכנסה החייבת במס. עליכם לחכות עד שהחוב ייכבה סופית (פסק דין, הסכם, או תפוגת דין) כדי שתוכלו לראות בו הפסד. כל עוד הshtar hov נמצא בהליכי אכיפה, החוב פעיל. reshut ha-misim קפדנית בנושא זה. אל תדווחו על הפסד אם עדיין לא איבדתם משפטית.

אם אתם משתמשים בshtar hov, שמרו העתק של כל צ’ק או העברה שנקבלו. הוכחות אלו קריטיות במקרה של בדיקה. הshtar hov עצמו אינו מספיק להוכחת הגבייה. הוא מוכיח את החוב. קבלות התשלום מוכיחות את ההכנסה. שני המסמכים משלימים זה את זה.

התחשבות בהוצאות: בדק בית ותיקונים משמעותיים

לא כל ההוצאות ניתנות לניכוי באותה צורה. הוצאות שוטפות הקשורות לתחזוקת הנכס לשמירה על מצבו להשכרה הן ניתנות לניכוי. זה כולל vaad bayit, arnona, ועלויות בדיקת המבנה (bedek bayit). הbedek bayit אינו חובה חוקית כמו הבדיקות הצרפתיות, אלא מנהג נפוץ לבדיקת מצב הנכס. אם אתם מביאים מקצוען לבחון את מצב המקום או לבדוק את התקנות, עלויות אלו ניתנות לניכוי.

תיקונים שוטפים (צביעה, אינסטלציה, חשמל) ניתנים לניכוי. עבודות באופי המגביר את ערך הנכס (שיפוץ כבד, הוספת חדרים, מודרניזציה מלאה) לעיתים קרובות מוכנסות לנכס. הן אינן ניתנות לניכוי מיד מההכנסה מהשכירות. הן נוספות למחיר רכישת הנכס. זה מפחית את רווח ההון החייב במס בעת מכירה פוטנציאלית. reshut ha-misim מבחין בין הוצאות שימור להוצאות שיפור.

עלויות משפטיות הקשורות לירושה עצמה (ניסוח הtsav yerusha, עלויות עו »ד) אינן ניתנות לניכוי מההכנסות מהשכירות. אלו הוצאות אישיות של הירושה. הן מטופלות בנפרד. אל תערבבו אותן עם החשבונאות של הנכס המשוכר.

להלן טבלת סיכום:

ניהול חובות מסאיות שקדמו למוות

אם לנפטר היו מיסים עירוניים שלא שולמו, חובות אלו נשאו על הנכס. הarnona היא מס הקשור לנכס, לא לאדם. אם הנפטר לא שילם arnona לפני מותו, החוב נשאר קשור לדירה. היורשים חייבים לשלם אותו כדי לקבל קבלות עדכניות, לעיתים קרובות נדרשות לניהול השכירות או למכירה.

קיימת הבחנה חשובה. arnona שלא שולמה לפני הירושה היא חוב של הנכס. עליה לשולם על ידי הירושה לפני חלוקת הנכסים. אם אינכם משלמים, העירייה עשויה להעמיד ריבית על הנכס. זה חוסם כל עסקה עתידית. עינו במאמר שלנו על Arnona impayée avant succession : payer la dette du bien hérité en Israël כדי להבין את הליך היישוב.

מיסים עירוניים אחרים, כמו מס מים או פסולת, עוקבים אחר אותה לוגיקה. הם קשורים לשימוש בנכס. reshut ha-misim אינה מרדפת אחרי היורשים עבור מס הכנסה של הנפטר, אלא אם כן הירושה נזילה והחובות המסאיות מובטחות. אך עבור מיסים עירוניים, החוב עוקב אחר הנכס.

קריטי לבדוק את היסטוריית התשלומים לפני קבלת הניהול של הנכס. בקשו קבלות מהשנים האחרונות. אם קיימים חובות, משא ומתן עם העירייה על תוכנית תשלום. אל תאפשרו לחוב לצבור, שכן קנסות יכולים להפוך לבלתי פרופורציונליים. ניהול יזום של חובות אלו מונע הפתעות בעת הסדרת הירושה.

שגיאות נפוצות ונקודות תשומת לב

השגיאה הראשונה היא לא לדווח על שכירות בטענה שהירושה לא סוגרה. זה שגוי. ההכנסות חייבות במס מרגע הגבייה. השגיאה השנייה היא לערבב חשבונות. השתמשו בחשבון בנק נפרד עבור הנכס המשוכר. זה מקל על מעקב ההוצאות וההכנסות.

השגיאה השלישית היא לשכוח את מע »מ. אם הנכס משוכר ריק, מע »מ בדרך כלל אינו חל. אך אם אתם משכירים לחברה, מע »מ עשוי לחול. בדקו את סטטוס השוכר. השגיאה הרביעית היא להזניח הוכחות. שמרו על כל קבלות, חשבוניות וחוזה. reshut ha-misim עשויה לבקש אישורים עד מספר שנים לאחר הדיווח.

לבסוף, אל תתעלמו ממורכבות המסאיות העבר-גבוליות. אם יורשים מתגוררים בצרפת, נדרשת תיאום בין שתי הרשויות. שגיאת דיווח בצרפת עשויה להשפיע בישראל, ולהפך. אמנת מניעת כפל מס היא כלי חזק, אך היא חייבת להיות מיושמת בצורה נכונה.

כדי לנהל היבטים אלו, אנו ממליצים לפנות לרואה חשבון ישראלי וליועץ מס צרפתי אם אתם מתגוררים בצרפת. התיאום קריטי. אל תקבלו החלטות מסאיות חד-צדדיות. כל יורש חייב להיות מודע לחובות של כולם. שקיפות היא המפתח לניהול בריא ומתאים.