רכישת דירה בישראל: מי משלם אילו הוצאות?

בישראל, חלוקת העלויות בעת רכישה נדל »נית נקבעת לפי נהוג המקומי, שונה מהמקובל בצרפת. הקונה משלם את מס הערך המוסף (מס שבח) והעמלות על העברת הבעלות, בעוד שהמוכר משלם בדרך כלל על חובות קודמים. העו »ד (נוטריון) אינו קובע מחירים, אלא מבטיח את ביטחון העסקה באמצעות חשבון בנק ייעודי. עליכם להסכים על כל סעיף משני, שכן אין חוק המגדיל חלוקה אחידה.

העו »ד הישראלי: תפקיד שונה מהצרפתי

בצרפת, העו »ד מנסח את המסמך ומאמת את החוקיות. בישראל, העו »ד פועל כעדיין וכמנהל כספים. הוא אינו מנסח את חוזה המכירה; תפקיד זה מוטל על עו »ד המוכר או על עו »ד ניטרלי. העו »ד מאמת את זהות הצדדים ומבטיח שהחתימה אותנטית. תפקידו המרכזי הוא להבטיח את תשלום הכספים.

בדיקת הטאבו (רישום המקרקעין) מבוצעת על ידי עו »ד הקונה, לא על ידי העו »ד. רישום זה מציג את מצב הנכס המשפטי: משכנתאות, שירותים (servitudes) ומגבלות. העו »ד אינו מבצע בדיקה משפטית מעמיקה. הוא מוגבל לבדיקה שהמוכר הוא אכן הבעלים המרשום ברישום ברגע החתימה. אם קיימת משכנתא, על המוכר לשלם אותה לפני העברת הבעלות, אחרת העו »ד יחזיר את הסכום הנדרש לסיגורה.

הסדרת המפתחות היא מעשה משפטי רשמי. היא אינה מתבצעת בפעולה פשוטה. העו »ד או העו »ד מכין תזכיר הסדרת מפתחות. מסמך זה מוכיח שהקונה קיבל את הבעלות בפועל. מרגע זה, הסיכונים (שריפה, נזקי מים) עוברים לטענת הקונה. בצרפת, הסדרת המפתחות היא לעיתים קרובות לא רשמית. כאן, היא מדויקת. ללא תזכיר זה, במקרה של סכסוך על תאריך קבלת הבעלות, לא תהיה לכם הוכחה. העו »ד אינו יכול « לאופטיים » את העסקה שלכם; הוא מציית לפרוטוקול קפדני. עליכם להסתמך על עו »דכם האישי לחלק המשפטי ועל העו »ד לחלק הכספי.

עמלות העברה: מי משלם?

הכלל הכללי ברור: הקונה משלם על העלויות הקשורות לרכישה, והמוכר על אלו הקשורות למכירה. המס שבח הוא עלות בלעדית של הקונה. הוא מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה לערך הרכישה של המוכר, לאחר ניכוי אינפלציה. חישוב זה מורכב. הוא תלוי במועד החזקת הנכס ובמדד המחירים לצרכן. רשות המסים (רשות המסים) מיישמת שיעורים משתנים. אי אפשר לסמוך על הערכה משוערת. יש לחשב את הסכום על ידי רואה חשבון או יועץ מס לפני החתימה. סכום זה יכול להיות משמעותי. הוא אינו ניתן למשא ומתן שכן זו חובה חוקית.

עמלות רישום המקרקעין והפרסום הן גם כן על חשבון הקונה. הן מכסות את רישום הבעלים החדש בטאבו. בצרפת, עמלות אלו כלולות ב »עמלות עו »ד ». בישראל, הן נפרדות. תשלמו סכום קבוע לרישום, בנוסף למסים ספציפיים. ההשוואה לצרפת מטעה. « עמלת העו »ד » הצרפתית כוללת מיסי רישום. כאן, אתם משלמים את המס בנפרד.

ביטוח בעלות: מיוחדות ישראלית

בצרפת, ביטוח בעלות הוא אופציונלי. בישראל, הוא חובה. החוק מחייב את הקונה להנפיק פוליסת ביטוח בעלות (title insurance) לפני העברת הבעלות. ביטוח זה מכסה פגמים נסתרים בבעלות. אם משכנתא לא ידועה מופיעה לאחר הרכישה, או אם יורש מתנגד למכירה, הביטוח מכסה את עלויות ההגנה וההפסדים הכספיים. זו הגנה מפני שגיאות מהעבר.

מי משלם את הפרמיה? הקונה. זו עלות רכישה. גובה הפרמיה תלוי בערך הנכס וברמת הסיכון. חברות הביטוח מעריכות את הסיכון על ידי בדיקת ההיסטוריה בטאבו. אם הנכס עבר יד מספר פעמים לאחרונה, הפרמיה עלולה לעלות. אי אפשר לסרב לביטוח זה. ללאו, העברת הבעלות לא תוכל להירשם ברישום המקרקעין. זהו חסימה מוחלטת.

ביטוח זה אינו מכסה בעיות פיזיות של הנכס. הוא אינו שירות אם הקירות נופלים או אם האינסטלציה דולפת. הוא מכסה רק סיכונים משפטיים הקשורים לבעלות. בצרפת, לעיתים קרובות יש ביטוח דירה. כאן, ביטוח הבעלות נפרד. הוא קשור לזכות הבעלות, לא לשימוש בנכס. נפוץ שקונים זרים תופסים סעיף זה כקטן. יש לתכנן הוצאה זו בתקציב הרכישה. היא לעיתים קרובות נשכחת במשא ומתן ההתחלתי. משא ומתן עם המוכר לשלם את הפרמיה נדיר מאוד, שכן זו חובת הקונה.

מסים עירוניים והוצאות: נקודת המפנה

תאריך העברת הבעלות הוא נקודת המפנה להוצאות. הארנונה (מס עירוני) מחושבת לפי יחס זמן. המוכר משלם את החלק התואם לתקופת החזקתו. הקונה משלם את החלק התואם לתקופתו. חלוקה זו חייבת להיות מפורטת בחוזה המכירה. אם החוזה שותק, הנהוג הוא לחלק בתאריך החתימה או בהסדרת המפתחות. יש לוודא שהמוכר שילם את הארנונה עד תאריך העברה. חשבון לא שולם עלול להיות נדרש מכם על ידי העירייה.

הוועד בית (הוצאות משותפות) עוקבים את אותה לוגיקה. עם זאת, קיים סיכון: חובות קודמים. אם המוכר לא שילם את ההוצאות של הבניין, האם חובות אלו נשארים על הנכס? בישראל, חובות משותפות קשורים לנכס, לא לאדם. המשמעות היא שהקונה עלול להיות חייב לשלם את החובות של המוכר. זו מלכודת נפוצה. כדי למנוע זאת, יש לדרוש תעודת אי חוב מהוועד לפני החתימה. תעודה זו חייבת להיות עדכנית (פחות מ-30 ימים).

סעיף סגירת חשבונות הוא קריטי. הוא קובע שהמוכר אחראי לכל חוב קודם לתאריך העברה. אם חוב מופיע לאחר מכן, הקונה יכול לפנות למוכר. אך גביית סכום זה קשה. בטוח יותר להחזיר חלק ממחיר המכירה עד לקבלת תעודת אי חוב. ראו את המאמר שלנו על וועד בית פגום דלת דירה בישראל: מי משלם? להבנת מנגנוני הניהול המשותף. אם אתם יורשים נכס, המצב שונה, ראו ארנונה לדירה ירושה לפני חלוקה: מי משלם?.

חשבון בנק נוטריוני: מנגנון הביטחון

תשלום רכישה נדל »נית בישראל לעולם אינו מתבצע בהעברה ישירה מחשבון הקונה לחשבון המוכר. הכספים מופקדים בחשבון בנק ייעודי, שנפתח על ידי העו »ד. חשבון זה קפוא. העו »ד פועל כגורם אמון. הוא אינו יכול להשתמש בכספים אלו לטובתו. הכספים נשארים נעולים עד למילוי התנאים המוסרתיים.

תנאי שחרור הכספים הם מדויקים. העו »ד משחרר את הכסף למוכר רק כאשר:
1. חוזה המכירה חתום.
2. ביטוח הבעלות הונפק.
3. העברה נרשמה בטאבו.
4. המפתחות הוסדרו.

אם אחד מתנאים אלו לא מומל, הכסף נשאר נעול. זה מגן על הקונה מפני מוכר שעלול להיעלם עם הכסף. זה מגן גם על המוכר מפני קונה שעלול לבטל לאחר התשלום. העו »ד אינו « מנהל » זרימות במובן הכספי, הוא מציית להוראות קפדניות. הוא אינו מקבל החלטות. הוא מאמת מסמכים. אם העברה לא נרשמה, הוא אינו משלם. מנגנון זה הוא הבסיס לביטחון העסקה בישראל. הוא חובה לכל רכישה של נכס מגורים.

בדיקת המצב המשפטי לפני החתימה

לפני החתימה על החוזה, עו »ד הקונה חייב לבצע בדיקת דיליג’נס. זהו לא תפקיד של העו »ד. העו »ד מבקש תעודת אי חוב מהעירייה. תעודה זו מאשרת שהמוכר אינו חייב במיסים עירוניים. הוא מאמת גם את אישורי הבנייה. אם הדירה הורחבה ללא אישור, זו בעיה קשה. הרשות עלולה להורות על פירוק ההרחבה או להטיל קנס. קנס זה הוא עלות הנכס.

מומלץ להזמין מקצוען לבצע בדיקת מבנה (בדיקת בית). מונח זה מתייחס כאן לבדיקת החוקיות של התכנון. זה אינו בדיקה טכנית חובה כמו בצרפת, אלא בדיקה רצונית על ידי מקצוען לוודא שהעבודות תואמות. אם אתם קונים נכס עם עבודות לא מורשות, אתם קונים גם את הסיכון לענישה. העו »ד חייב לבדוק את התוכניות המקוריות ולהשוות אותן למצב הנוכחי.

אל תסמכו לעולם על העו »ד של המוכר. העו »ד ניטרלי, אך הוא אינו מגן על האינטרסים שלכם. זהו עו »דכם שחייב למשא ומתן על סעיפי הגנה. אם עו »ד המוכר אומר ש »הכל בסדר », זה אינו מספיק. עליכם לבצע בדיקה עצמאית. שלב זה עולה כסף וזמן, אך הוא הכרחי. רכישה ללא בדיקת דיליג’נס היא רכישה בעיניים עצומות. בישראל, השקיפות של הרישומים טובה, אך המנהגים המקומיים עלולים להסתיר אי סדרים.

משא ומתן על החלוקה: מה נהוג

למרות שהחלוקה של העלויות הראשיות נהוגה, העלויות המשניות ניתנות למשא ומתן. הonoraires של עורכי דין תמיד על חשבון כל צד. אי אפשר לבקש מהמוכר לשלם על עו »דכם. זה בלתי אפשרי. לעומת זאת, ניתן למשא ומתן על עלויות בדיקה טכנית. אם אתם פונים למקצוען לבדוק את מצב המבנה, ניתן לבקש מהמוכר לחלוק את העלות. זה אינו חובה, אך זו פרקטיקה נפוצה בעת רכישה של נכסים ישנים.

עלויות נסיעה של מומחים או עורכי דין, אם הנכס רחוק ממרכז העיר, ניתנות למשא ומתן. חוזה המכירה חייב לפרט במפורש מי משלם מה. אל תשאירו דבר לפרשנות. סעיף סטנדרטי הוא: « הקונה נושא בעלויות העברה, ביטוח הבעלות ומס הערך המוסף. המוכר נושא בחובות קודמים לתאריך העברה. עלויות עורכי דין הן על חשבון כל צד. »

דוגמה לסעיף לעלויות בדיקה: « הקונה מזמין בודק טכני. אם הבדיקה חושפת פגמים קריטיים, הקונה יכול לבטל את המכירה או לדרוש הנחת מחיר. עלויות הבדיקה הן על חשבון הקונה, אלא אם הביטול הוכרז בגלל פגם קריטי, שבו מקרה המוכר מחזיר את העלויות. » סעיף זה מגן על ההשקעה שלכם. אל תסכימו לעולם לחוזה שלא מפרט את החלוקה של העלויות המשניות. דיוק מונע סכסוכים עתידיים.

אחרי החתימה: ניהול הנכס

לאחר החתימה והסדרת המפתחות, אתם בעלים. אך אתם בצרפת. מי מקבל את המפתחות? אתם, או הנציג שלכם. אם אינכם במקום, עליכם למנות אדם אמון להסדרה. זהו לא העו »ד שמחזיק במפתחות ללא הגבלת זמן. הוא מסדר אותם מול חתימה.

מי מוצא שוכן? אם אתם רוצים להשכיר, עליכם למצוא שוכן. אי אפשר לסמוך על המוכר. אין לו שום חובה למצוא לכם שוכן. אם אינכם בישראל, עליכם לנהל את החיפוש מרחוק. מי עונה כשהאינסטלציה נשברת ביום שישי? אתם. כבעלים, אתם אחראים לתחזוקה. אם אינכם שם, עליכם להיות עם גורם מקומי.

כאן נוצרת הבעיה הבאה. אי אפשר לנהל חירום אינסטלציה מצרפת. אי אפשר לבדוק את מצב השוכנים. אי אפשר לגבות שכירות באופן אישי. ניהול שכירות דורש נוכחות פיזית וכישורים מקומיים. אנו מציעים ניהול שכירות שלנו לטיפול באספקטים אלו. אנו מוצאים שוכנים, אנו מנהלים תקלות, אנו גובים שכירות. זו המשך לוגי של הרכישה שלכם. לקבלת מידע נוסף על ההיבטים המשפטיים של המכירה, ראו רכישה או מכירה בישראל.