הוועד הבית חוסם את חניה של השוכר: מה לעשות?

הוועד הבית אינו יכול להחרים חניה פרטית המרשומה בטאבו, אך הוא רשאי לאסור כניסה של רכב שייך לשוכן אם התקנום פנימי מחייב זאת או אם השימוש הוא מסחרי. הסכסוך מתנהל בין הבעל לבין הוועד, לא בין השוכן לבין הוועד. הפתרון נשען על בדיקת חוזה השכירות, על התקנום של הבניין ועל פסיקת בית המשפט המקומי כפתרון אחרון.

אופי החניה במבנים בנתניה

השלב הראשון הוא לקבוע את מעמדה המשפטי של החניה. בישראל ההבחנה היא דו-קוטבית וחד-משמעית. או שהחניה היא חלק פרטי מהדירה, המתואר וממודד במסמך המכר ומרשום בטאבו. במקרה כזה, היא שייכת לבעל. לוועד הבית אין כל סמכות על פני שטע זו. הוא אינו יכול לשכור אותה, להשאילה או לאסור את שימושה על ידי השוכן, אלא אם כן חוזה השכירות מציין זאת במפורש.

אם החניה ממוקמת בחצר משותפת או בחניון קולקטיבי שלא חולק, המצב משתנה. היא שייכת לקניין משותף. הגישה אליה מוסדרת על ידי התקנום הפנימי. במקרה כזה, הוועד הבית מנהל את השימוש. הוא יכול להגביל את מספר הרכבים לדירה או לאסור חנייה של רכבים שאינם מגורים. הבחנה זו קריטית מכיוון שהיא קובעת מי מחזיק את הכוח האחרון. בצרפת מדברים על חלקים משותפים וזכויות שימוש, אך כאן, הקניין הפרטי הוא מוחלט אם הוא רשום.

בדקו מיד את חוזה השכירות שחתמתם עם השוכן. רבים מהחוזה הסטנדרטיים מותירים את נושא החניה ללא התייחסות. אם החושת שותק והחניה היא פרטית, לשוכן יש זכות ליהנות ממנה. אם החוזה מזכיר « גישה לחניון משותף » ללא ציון החניה הספציפית, הוועד הבית יכול להיעזר בתקנום הבניין כדי לסרב לכניסת רכב נוסף. אל תניחו שהשוכן זכאי לזכות רכוש. קראו את החוזה. אם זכות החניה אינה מופיעה בו, עליכם לתת לה ביטוי באמצעות הוספה לחוזה, אחרת הוועד יוכל להטיל את כללי השימוש שלו על החלקים המשותפים.

התקנום הפנימי: האויב הראשון או השותף

התקנום הפנימי הוא החוק של הבניין. הוא מאושר על ידי אסיפת בעלי הדירות. לפני שאתם מתנגדים להחלטת הוועד הבית, קראו מסמך זה. הוא מגדיר את כללי החיים, שעות הרעש והתנאים לחניה. אם התקנום אוסר במפורש על חניית רכבים של שוכנים שאינם מגורים, או מגביל את החניה לרכבים של בעלים המגורים בדירותיהם, הוועד פועל בהתאם לחוק. אינכם יכולים למנוע ממנו להפעיל את מה שאושר על ידכם.

בדקו האם הצבעתם נגד תקנום זה בעת אישורו. אם הייתם בעל דירה והצבעתם נגד, עמדתכם חלשה. אינכם יכולים להזכיר את אי-הצדק של כלל שדחתם. לעומת זאת, אם התקנום שותק לגבי חניית שוכנים, לוועד אין סמכות ליצור הגבלה מתוך אוויר. עליו להעלות את הנושא לאישור אסיפת בעלי הדירות. ועד בית שמטיל הגבלה ללא הצבעה מוקדמת פועל מחוץ לסמכויותיו.

בבניינים מאובטחים בנתניה, נהוג לאסור רכבים « לא מגורים ». לרוב הכוונה היא לרכבי משלוחים או לרכבי השכרה. אם השוכן משתמש בחניה לרכבו האישי, עליו להוכיח את אופייה המגורי. הוועד יכול לדרוש הוכחת כתובת. אם התקנום מחייב כרטיס מגור לכל רכב, השוכן חייב לבקש אותו. הבעל חייב לוודא שהשוכן מקיים את הנהלים הללו. התקנום הפנימי הוא שותף אם הוא מגן על זכות השימוש שלכם, אך הוא הופך לאויב אם הוא מגביל את השימוש בנכס שלכם. ידע לגבי תוכנו הוא המפתח לדעת אם הסכסוך לגיטימי או פוגעני.

ההבחנה המשפטית בין בעל לשוכן

טעות נפוצה היא לחשוב שהשוכן יכול להגיש תלונה ישירה לוועד הבית. זה אינו המצב. השוכן אינו חבר בקניין המשותף. הוא אינו מצביע. אין לו קול בהחלטות הבניין. הקשר המשפטי קיים בין הבעל לבין הוועד. אם הוועד חוסם את כניסת רכב השוכן, זהו הבעל שחייב לפעול. השוכן הוא צד שלישי. הוא יכול לספוג את ההחלטה, אך אינו יכול להתנגד לה בשמו עצמו מול האסיפה.

עם זאת, הבעל אחראי על השימוש בנכס. אם השוכן מפר את תקנום הבניין, למשל על ידי חניית רכב מסחרי בחניה שמיועדת למגורים, זהו הבעל שמתקבל עליו דרישה להפסקת הפרה. הוועד הבית לא יגיש תביעה נגד השוכן על הפרות תקנום, אך ידרוש מהבעל להפסיק את הפרעה. אם הבעל אינו מגיב, הוועד יכול להטיל עליו עלויות הליך משפטי. לכן עליכם לשלוט בשימוש בחניה.

אם השוכן משתמש בחניה לפעילות מסחרית, לוועד יש זכות לסרב לכניסה. הדבר מציב את האחריות שלכם כבעלי דירה. עליכם לוודא שחוזה השכירות אוסר על שימוש מסחרי בחניית הרכב. אם השוכן הופך את החניה הפרטית שלכם למוסך או למחסן, הוועד הבית יכול להזכיר את הנזק שנגרם לבעלי הדירות האחרים. במקרה כזה, עליכם לדרוש מהשוכן להפסיק את השימוש. אם אינכם עושים זאת, אתם שותפים להפרה. הסכסוך אינו רק בין הוועד לבין הרכב, אלא בין הוועד לביןכם.

כשהוועד חוסם את הגישה: האמצעים החוקיים

אם הוועד הבית מחליט לחסום את כניסת הרכב שלכם, הוא אינו יכול להוציא את הרכב בכוח. אין לו משטרה. הוא אינו יכול להזמין משטרה כדי להחרים רכב ללא צו שיפוטי. הדרך החוקית היחידה היא פנייה לבית המשפט המקומי. ניתן לבקש צו להפסקת הפרעה. בית המשפט יבדוק אם הוועד פעל במסגרת הסמכויות שלו. אם התקנום הפנימי אינו מאשר הגבלה זו, או שהחניה היא פרטית, בית המשפט ייתן צדק לבעל.

האיום בהליך משפטי לעיתים קרובות מספיק. הוועד הבית מורכב מתנדבים. אין להם רצון להיתקל בעורך דין. שלחו מכתב מומלץ לוועד, תוך ציון ההתנגדות שלכם להחלטה והודעה שתפנו לבית המשפט אם הגישה לא תחזור תוך שמונה ימים. מכתב זה צריך להזכיר את הטאבו אם החניה פרטית, או את השתיקה בתקנום אם היא משותפת.

בדקו את החוקיות של ההחלטה. לוועד חייבת להיות רוב נדרש כדי לאשר הגבלה. אם ההחלטה התקבלה ללא קוורום, או ברוב פשוט כאשר התקנום מחייב רוב מיוחד, היא בטלה. ניתן לבקש ביטול ההחלטה. אל תשלמו « קנסות » שהוועד מטיל על החניה. עלויות אלו חוקיות רק אם הן מוזכרות בתקנום ואושרו בהצבעה. אחרת, מדובר בנצול. פעלו במהירות. ככל שהזמן עובר, הוועד נטית לראות את המצב כמקובל.

תפקיד עורך הדין ואחריות הבעל

בתור בעל דירה המגור בצרפת, אינכם יכולים להגיע לכל סכסוך. כאן נכנס לתמונה עורך הדין. איננו יכולים לכפות על הוועד הבית לקבל רכב. זה אינו תפקידנו. תפקידנו הוא לתת ביטוי לבקשה ולתעד את ההתכתבויות. אנו מעבירים את עמדתכם לוועד. אנו בודקים שהשוכן מסר את הוכחות המגורים. אנו מבטיחים שחוזה השכירות תואם.

עליכם לספק הוכחות לשימוש מגורי של השוכן. הוועד הבית יכול לדרוש אישור כתובת מרשות המסים או חשבון חשמל על שם השוכן. אם לשוכן אין כתובת בישראל, הוועד יכול לסרב לכניסה. זהו נקודה טכנית אך מכרעת. אם השוכן הוא נוכרי ללא תעודת זהות, המצב מורכב יותר. הוועד יכול לדרוש ערבויות נוספות.

אם השוכן משתמש בחניה לפעילות מסחרית, לוועד הבית יש זכות לסרב לכניסה. הדבר מציב את האחריות שלכם. עליכם לעקוב אחר השימוש. אם תגלו שהשוכן משתמש בחניה לאחסון סחורות, עליכם לדרוש ממנו להפסיק. אם אינכם עושים זאת, הוועד יכול לתבוע אתכם. אנו יכולים לעזור לכם לנסח את הדרישה ולעקוב אחר התיק. בעל דירה נוכר חייב להעביר את ניטור השימוש בנכס שלו. אל תאפשרו לוועד להטיל את כלליו ללא בדיקה.

עלויות נסתרות: ארנונה, ועד בית וביטוח

לחניה יש השפעה פיננסית. בדקו אם חניית הרכב מגבירה את השטח המגובה בארנונה. המס העירוני מחושב על השטח המגורי. אם החניה פרטית ומרשומה, היא יכולה להיכלל בחישוב. אם הוועד הבית סולף לכניסה, זה אינו מסיבות מסיות, אך אם אתם קונים נכס עם חניה פרטית, בדקו את ההשפעה על הארנונה. זוהי עלות חוזרת שיש לתכנן מראש.

הבדילו בין עלויות הוועד לבין עלויות אבטחה. דמי ניהול הקניין מכסים את תחזוקת החלקים המשותפים. אם לבניין יש שומר או מערכת בקרת גישה, העלויות עשויות לעלות. הוועד יכול להטיל עלויות נוספות לניהול רכבים. עלויות אלו חייבות להיות מאושרות באסיפה. אם הוועד מטיל עלויות באופן חד-צדדי, התנגדו להן. אינכם חייבים לשלם עלויות שלא אושרו.

ביטוח הדירה של השוכן אינו מכסה נזקים שנגרמו עקב חניה בחלקים המשותפים. אם רכב השוכן פוגע בדלת גרזין או בגדר, ביטוח השוכן עשוי לסרב לשלם אם תנאי החניה לא הותקיים. בדקו את פוליסת הביטוח. אם לשוכן אין ביטוח אחריות אזרחית, אתם חשופים. במקרה של סכסוך, הוועד הבית יכול לחייב את הבעל בתשלום לתיקון. ודאו שהשוכן מבוטח כראוי. זוהי נקודה שרבים שוכחים לחתום בעת חתימת חוזה השכירות.

פתרון הסכסוך וניהול השוטף לאחר המסמך

לאחר פתרון הסכסוך, השאלה היא מי מנהל את השוטף. אם אתם בצרפת, אינכם יכולים לענות כאשר צינור נשבר ביום שישי בערב. הוועד הבית אינו מנהל חירום טכני של הדירה. הוא מנהל את הבניין. אם לשוכן יש בעיה, הוא מתקשר עם הבעל. אם הבעל נוכר, מי נכנס? כאן נכנס לתמונה הניהול השכירות.

אנו מנהלים את היחסים עם השוכן ועם הוועד הבית. אנו נקודת התקשרות יחידה. אם לשוכן יש בעיית חניה, אנו נכנסים. אם הוועד הבית דורש מסמכים, אנו מספקים אותם. אנו מונעים מהסכסוך להחמיר. אנו מכירים את המנהגים המקומיים. אנו יודעים כיצד להתנהל מול הוועד. אנו מגנים על ההשקעה שלכם.

בחירת נכס בישראל חייבת לקחת בחשבון את הניהול השוטף. דירה בישראל אינה נכס פיננסי פשוט. זהו נכס הדורש נוכחות. אם אינכם יכולים להיות נוכחים, עליכם להעביר סמכות. אנו עוזרים לכם לבחור את הנכס הנכון, לנסח את חוזה השכירות ולנהל סכסוכים. השקעה בישראל דורשת ידע עמוק בשטח. אנו כאן כדי ללוות אתכם.