דמי חניה בקיבוץ הרצליה: דירה ריקה

בישראל, מערכת החימום המרכזית היא לרוב שירות קולקטיבי המנוהל על ידי הועד הבית. אם הדירה ריקה, אתם עדיין משלמים את חלקכם מההוצאות הקבועות לתחזוקה ודלק, שכן המערכת לא נעצרת עבור יחידה בודדת. אי אפשר להפריע את החיוב בטענת חוסר צריכה אישית אם תקנון הבעלות המשותפת קובע חלוקה לפי שטח. הפתרון עובר דרך בדיקת שיטת החישוב ו, במקרים מסוימים, מו »מ על הנחה סמלית בתקופות ריקנות ממושכות.

הלוגיקה של חימום קולקטיבי וריקנות

התפעול של חימום בישראל שונה מהותית מזה בצרפת. כאן, ברוב המוחלט של המבנים המגורים, אין מדידת חום אישית. המערכת מרכזית: חדר כוורות אחד משרת את כל הבניין. הועד הבית קונה את הדלק, בדרך כלל גז טבעי ולעיתים נפט, ומחלק את העלות בין הבעלים.

כשהדירה שלכם ריקה, החום ממשיך לנוע בצינורות. האינרציה התרמית של הבניין גורמת לכך שהאנרגיה המושקעת בחימום המעגל כולו חייבת לשולם, גם אם היחידה שלכם לא מאוכלסת. זו לוגיקה של שירות קולקטיבי, לא של צריכה אישית. בנוסף, קיומה של ממ »ד או ממ »ג אינו משפיע על חיוב החימום, אך הוא משפיע על אבטחת הבניין.

חשוב להבחין בין שני סוגי הוצאות בתקנון הבעלות המשותפת. מצד אחד, הוצאות ניהול קבועות: תחזוקת חדר הכוורות, אבטחה, ביטוח הבניין. עלויות אלו חייבות לשולם ללא קשר למצב האכלוס. מצד שני, הוצאות משתנות: הדלק. במערכת מרכזית ללא מונים אישיים, משתנה זה לרוב ממוצע לפי שטח המגורים. לכן, אתם משלמים את חלקכם בדלק, גם אם אינכם משתמשים בחום. זו מציאות מקומית שחשוב לתקן בחישוב הרווחיות השכרתית.

קבלת פירוט חשבוניות הנוטריון

לפני שמתווכחים על משהו, יש להבין איך המספר מחושב. הנוטריון או מנהל הועד הבית חייבים להיות מסוגלים לספק פירוט ההוצאות. בישראל, לבעלים יש זכות לגשת לחשבונות הבניין. ניתן לבקש עותק של חשבונית האנרגיה ושל דוח האסיפה הכללית האחרונה שאישרה את החלוקה.

מקדם החלוקה הוא הנקודה הקריטית. האם הוא מבוסס על שטח מגורים (מ »ר) או על קריטריון אחר? ברוב הבניינים בהרצליה או נתניה, השטח הוא הקובע. אם זה המצב, החלק שלכם הוא מתמטי וקשה להפריע אותו. אם הבניין חדש, ייתכן שקיימת מערכת מדידה אישית, אך זה נדיר לחימום מרכזי.

יש לבדוק גם אם החשבונית כוללת רק דלק או גם תחזוקה. תחזוקת חדר הכוורות חייבת לשולם גם אם הכוורה כבויה בקיץ. אם הנוטריון מחייב « מס חימום » יחיד ללא הבחנה, יש לבקש פירוק. אנו בודקים באופן שיטתי את התאמה בין השטח הקדסטרי של היחידה לחלק המיוחס לכם. שגיאת שטח בטאבו (רישום המקרקעין) עלולה לגרום לחיוב יתר.

שוכר המסרב לחמם

מקרה נפוץ נוגע לשוכר נוכח המסרב לחמם את הדירה כדי להפחית את החיוב, או מטעמי נוחות. בישראל, חוזה השכירות חייב להגדיר את חובות השוכר. המנהג המקומי דורש לרוב חתימה על שטר חוב על ידי השוכר והערב שלו. מסמך זה מכסה אי-תשלומי שכירות והוצאות.

אם השוכר מוריד את הטמפרטורה בצורה קיצונית, הוא מסכן את הצינורות. קיפאון עלול לגרום לנפיצת צינורות. במקרה כזה, נזקי המים נחשבים באחריותו, שכן הוא הפר את חובתו לשמור על הנכס. החוזה צריך לכלול סעיף האוסר להוריד את הטמפרטורה מתחת לסף בטיחות (לרוב סביב 15 מעלות).

אם השוכר מסרב לחמם אך המערכת המרכזית פועלת, הוא אינו יכול לדרוש הנחה בהוצאות הבעלות המשותפת. הוא משלם את חלקו בועד הבית. כבעלים, אי אפשר לכפות עליו חימום, אך ניתן להוציא עליו צו מניעה לכבד את החוזה כדי למנוע נזקים. אם קיפאון מתרחש בשל רשלנותו, ניתן להפחית את עלות התיקון מהערבון או להשתמש בשטר החוב לגביית ההוצאות. זה כלי לחץ יעיל, שכן הערב אחראי בצורה מלאה.

אחריות בעל הדירה המושכרת

גם ללא שוכר, אתם אחראים על מצב הדירה. החוק הישראלי אינו מחייב אתכם לחמם את הדירה, אך מחייב אתכם לשמור עליה. אם אתם משאירים את הדירה ריקה בחורף ללא אמצעי זהירות, וצינור קופא ונפץ, אתם אחראים לנזקים שנגרמו לשכנים.

« שמירה » כוללת שמירה על טמפרטורה מינימלית או פליטת אוויר מהצינורות אם המערכת אישית. במערכת מרכזית, אי אפשר לפלוט את היחידה בלבד. לכן, יש להשאיר את החימום דלוק ברמה נמוכה, או לקבל את הסיכון. רבים מהבעלים משלמים חימום מינימלי בתקופות ריקנות חורפיות כדי למנוע קיפאון.

זהו הבדל משמעותי מול צרפת, שם השכרה כרוכה בהעברה אוטומטית של ההוצאות. כאן, מדובר בחובה לתוצאה מבחינת בטיחות הנכס. אם אתם משכירים בטווח קצר, ניהול הסיכון הזה מורכב יותר. אנו מטפלים בנושא זה במאמר שלנו על השכרת דירה ריקה בטווח קצר בישראל: הוצאות, שבו אנו מפרטים כיצד לנהל הוצאות קבועות בתקופות אי-אכלוס.

התנגדות לחיוב מול ועד הבית

אם אתם סבורים שהחיוב אינו הוגן, השלב הראשון הוא בכתב. יש לשלוח מכתב ליו »ר הועד הבית ולנוטריון. יש לצרף הוכחה לחוסר אכלוס: חשבוניות חשמל אפסיות או נמוכות מאוד, חוסר צריכת מים. הטיעון המרכזי הוא « צריכה בפועל ». הטענה היא שהאנרגיה שהושקעה ביחידה שלכם לא נוצלה.

עם זאת, טיעון זה חלש אם החלוקה היא לפי שטח. הועד הבית יכול לסרב לבחון מחדש. במקרה כזה, ניתן לבקש גישור. בית המשפט לענייני משפחה או בית המשפט המחוזי יכולים להתערב, אך זה נדר בסכסוך הוצאות. הלחץ החברתי בתוך הבניין לרוב יעיל יותר.

אם הריקנות ממושכת (יותר משלושה חודשים), ניתן לנהל מו »מ על הנחה סמלית. חלק מהועדים מקבלים את ההפחתת חלק החימום המשתנה ליחידות ריקות, שכן החום « האבוד » ביחידה שלכם מועיל באופן עקיף לקירות ולתקרות השכנים. זה אינו זכות, אלא מו »מ. אנו בודקים תקדים בבניין כדי לדעת אם בעלים אחרים קיבלו הנחה.

ביטוח דירה ופוליסת אש

ביטוח הדירה שלכם מכסה נזקים חומריים שנגרמו על ידי אירוע מכוסה, כמו דליפת מים. אם צינור קופא ונפץ, הביטוח של הבעלים משלם את התיקונים לדירה ואת הנזקים לשכנים, בכפוף לשכר טרחה. הביטוח אינו מכסה את חשבונית החימום עצמה. הוא מכסה את התוצאות הנזקיות.

יש לבדוק את סעיף ההוצאה מן הכלל « רשלנות ». אם חברת הביטוח מוכיחה שהשארתם את הדירה ריקה ללא אמצעי זהירות סביר (כמו השארת החימום במצב המתנה), היא יכולה לסרב לפצות. זהו סיכון אמיתי. « רשלנות » מוגדרת בצורה רחבה בישראל.

היעדר ביטוח ספציפי ל »הוצאות בעלות משותפת » משמעותו שאתם משלמים תמיד את ההוצאות, גם אם הדירה ריקה. הביטוח אינו פוצה אתכם על חשבונית החימום. הוא מגן עליכם מפני תאונות. קריטי לוודא שהפוליסה כוללת כיסוי ל »נזקי מים » ו »סיכונים מטאורולוגיים » (קיפאון). אם אתם מנהלים את הדירה בעצמכם, עליכם לעקוב אחר סעיף זה. אם אתם מספקים את הניהול, אנו בודקים כיסויים אלו בניהול שכירות שלנו כדי למנוע סכסוכים מסוג זה.

ניהול שכירות עתידיות והוצאות

כדי למנוע סכסוכים אלו בעתיד, נדרשות כמה פעולות. קודם כל, התקנת תרמוסטטים מתוכננים אם המערכת מאפשרת זאת. זה מאפשר להפחית חימום בתקופות ריקנות. שנית, כולל סעיף « צריכה מינימלית » בחוזה. יש להטיל על השוכר חובה לשמור על טמפרטורה בסיסית כדי למנוע נזקים.

ניתן גם לנהל מו »מ עם הועד הבית. לבקש חיוב לפי צריכה בפועל אם מדידה אישית אפשרית. אחרת, להציע הנחה סמלית במקרה של ריקנות ממושכת. זוהי יוזמה קולקטיבית: ככל שיותר בעלים מבקשים, כך הועד הבית סביר יותר שיסכים.

לבסוף, יש לתכנן את העלויות. יש לשלב את חלק הוצאות החימום בחישוב שכר הדירה, גם במקרה של ריקנות. לא לסמוך על הנחה. אם יש לכם שאלות נוספות על ניהול חשבוניות, ובפרט ארנונה (מס עירוני), ראו את המדריך שלנו איך לנהל חשבוניות וארנונה של דירה ריקה?. שקיפות ותיעוד הם הנשקים הטובים ביותר שלכם.