השוכר רוצה להשכיר מחדש בנתניה: אישור בעל הדירה

השכרת תת-דירה בנתניה אסורה ברירת המחדל, אלא אם כן חוזה ההשכרה מאשר זאת במפורש. השוכר הראשי נשאר האחראי היחיד מול בעל הנכס, גם אם הוא מעביר את השימוש בדירה לצד שלישי. ללא אישור כתוב חתום המפרט את זהות השוכר המשנה ואת משך התקופה, ניתן לבטל את החוזה מיד. עיקרון זה שונה מהותית מהמשפט הצרפתי, שבו תת-השכרה עשויה להיות מותרת בתנאים מסוימים. בישראל, היעדר סעיף האוסר על תת-השכרה אינו מהווה אישור מרומז.

עקרון האיסור והחריג של ההסכמה

המשפט הישראלי נשען על החוזה. אם חוזה ההשכרה אינו מתייחס לתת-השכרה, היא נחשבת ללא אישור. בניגוד לצרפת, שם פסיקות שיפוטיות עשויות לפעמים לפרש את השתיקה בחוזה כסובלנות, כאן היעדר סעיף כתוב משמעותו איסור. שוכר המבצע תת-השכרה ללא הסכמתכם מבצע הפרה חוזית חמורה. אין צורך להוכיח נזק כספי כדי לפעול. עצם קיומו של צד שלישי בדירה מהווה פסילה חמורה.

רבים מבעלי הנכסים סבורים ששטר חוב (shtar ‘hov) שחתם השוכר מכסה את כל הסיכונים. זוהי טעות. shtar ‘hov הוא כלי פיננסי המבטיח את תשלום שכר הדירה. הוא אינו מעניק שום זכות שימוש בדירה לצד שלישי. אם השוכר מבצע תת-השכרה, ניתן לדרוש את תשלום השטר, אך הדבר אינו מגן מפני נזקים שנגרמו על ידי השוכר המשנה, או מפני הסיכון שזר יתגורר בנכס שלכם. הביטחון המשפטי נובע מהאישור הכתוב, ולא מהבטחון הפיננסי.

כדי לאשר תת-השכרה, יש להוסיף נספח לחוזה ההשכרה. מסמך זה חייב להיות חתום על ידיכם, על ידי השוכר הראשי ועל ידי השוכר המשנה. יש לפרט בו את שמו המלא של השוכר המשנה, מספר teoudat zeout (תעודת זהות) שלו, משך התת-השכרה המדויק ותנאי הביטול. דיוק זה קריטי למניעת סכסוכים בבית המשפט. אם הנספח עמום, הוא בטל. במקרה של חילוק דעות, השופט יפנה לחוזה ההשכרה הראשי. אם חוזה זה אוסר על תת-השכרה, נספח לא רשמי לא יתקבל. אנו בודקים באופן שיטתי את העקביות בין החוזה המקורי לכל נספח לפני מתן אישורנו. אם אתם מגלים תת-השכרה ללא אישור, עיינו במדריך שלנו על השוכר שלי משכיר את הדירה שלי ללא אישור בישראל כדי להבין את שלבי הביטול.

ההשפעה על הvaad bayit ועל ההוצאות

הvaad bayit (וועד הבית) מכיר רק את השוכר הראשי. השוכר המשנה הוא זר עבור הניהול של הבניין. ההוצאות המשותפות, תחזוקת החלקים המשותפים וההוצאות של הוועד מנויות על שם השוכר המרשום בחוזה. גם אם השוכר הראשי נעדר במשך כל תקופת התת-השכרה, הוא נשאר הגורם המשפטי היחיד מול הvaad bayit. אם השוכר המשנה גורם נזק לחלקים המשותפים, למשל פגוע במעלית או בפסאדה, הvaad bayit יגבה את עלות התיקון מהשוכר הראשי. השוכר הראשי יידרש לאחר מכן לפנות לשוכר המשנה כדי לקבל החזר. תהליך זה ארוך ויקר. אין לשוכר הראשי חובה משפטית לגבות הוצאות אלו מהצד השלישי, גם אם חוזה התת-השכרה מציין זאת.

בנתניה, רבים מבניינים, ובפרט מגורים יוקרתיים או בניינים חדשים, כוללים בתקנות הפנימיות סעיף האוסר על השכרה לצדדים שלישיים או על תת-השכרה. סעיף זה נפרד מחוזה ההשכרה האישי. לפני אישור תת-השכרה, יש לבדוק את תקנות הבניין. אם התקנות אוסרות על כך, האישור הכתוב שלכם חסר תועלת. הvaad bayit יכול לדרוש את גירוש השוכר המשנה, ללא קשר לרצונכם. מצב זה יוצר סתירה ישירה ביניכם לבין וועד הבית. כדי למנוע זאת, אנו דורשים עותק מתקנות הבניין בעת אישור כל בקשה לתת-השכרה. אם התקנות שותקות בנושא, אנו בודקים את הפסיקה המקומית החלה באזור שלכם. נפוץ שדיירי נתניה רגישים ליציבות הבניינים, במיוחד באזורים תיירותיים שבהם שיעור החלפה גבוה.

מס הכניסה העירוני, arnona, נשאר על כתפי בעל הנכס. הוא אינו משתנה עם תת-השכרה. עם זאת, אם השוכר המשנה משתמש בדירה למטרות מסחריות, למשל כמשרד או סטודיו לצילום, הדבר עשוי לשנות את הקטגוריה המיסויית של הדירה. הvaad bayit והעירייה עשויים לדרוש אישורי שימוש. במקרה של ספק, יש להעביר את השימוש בפועל בדירה לבדיקת מקצוען. אל תאפשרו לשוכר המשנה להפוך את מגוריו למקום עסקי ללא הסכמה מפורשת וכתובה שלכם. הבחנה זו קריטית לשמירה על הסטטוס המגורי של הנכס.

ביטחון וניהול גישה

ניהול המפתחות והקודים לגישה הוא נקודה קריטית. השוכר הראשי הוא הלגיטימי היחיד בעיני המשטרה ובקבלת הבניין. אם השוכר המשנה מאבד את המפתחות או שקוד הגישה נחשף, האחריות חלה על השוכר הראשי. אינכם יכולים לבקש מהמשטרה לגרש שוכר משנה המסרב לעזוב אם אין לכם אישור כתוב. המשטרה תתייחס למצב כסכסוך אזרחי בין השוכר הראשי לשוכר המשנה. התפקיד שלכם מוגבל.

הmamad, החדר הבטוח, מעלה בעיה ספציפית. אם חוזה ההשכרה המקורי אינו מאפשר גישה לmamad לצדדים שלישיים, לשוכר המשנה אין זכות להיכנס לשם. רבים מהשוכרים שוכחים מגבלה זו. הmamad נועד להגן על רכושו של הדייר הראשי. אם השוכר המשנה מאחסן שם פריטים יקרי ערך ומוגש גניבה, ביטוח בעל הנכס ככל הנראה לא יכסה את רכושו של השוכר המשנה. בנוסף, הגישה לmamad עשויה להיות קשורה למערכת אבטחה מרכזית של הבניין. הvaad bayit יכול לסרב להרשום את השוכר המשנה במערכת הגישה אם התת-השכרה לא הודעה.

יש לבדוק את teoudat zeout (תעודת הזהות) של השוכר המשנה. עבור שוכר משנה זר, יש לבדוק את תקפות הויזה שלו ואת זכותו להתגורר בישראל. עבור שוכר משנה מקומי, יש לבדוק היעדר חובות משמעותיים. בנתניה, נפוץ לדרוש ערבות נוספת מהשוכר המשנה, נפרדת מזו של השוכר הראשי. ערבות זו מכסה את הסיכונים הספציפיים הקשורים לנוכחות צד שלישי. אם אינכם דורשים ערבות זו, לשוכר הראשי אין שום אמצעי לחץ על השוכר המשנה במקרה של נזקים. אנו ממליצים להחתים על שטר חוב ספציפי על ידי השוכר המשנה, בנוסף לshtar ‘hov של השוכר הראשי. ביטחון כפול זה הוא הסטנדרט בניהול שכירות מקצועי בנתניה.

השלכות מיסוייות לבעל הנכס

הרשות המיסוי הישראלית, reshut ha-misim, ממסות את ההכנסה הגולמית משכירות. לא משנה מי תופס את הדירה, ההכנסה הנגבתה חייבת במס. אם השוכר הראשי משלם לכם שכר דירה והשוכר המשנה משלם סכום לשוכר הראשי, אתם מדווחים רק על שכר הדירה הראשי. עם זאת, אם אתם מאשרים תת-השכרה והשוכר המשנה משלם לכם ישירות חלק משכר הדירה, סכום זה יתווסף להכנסה החייבת במס שלכם. יש לשמור על כל הוכחות התשלום. בביקורת מיסויית, היעדר מסמכים תומכים עשוי להוביל להערכת הכנסות על ידי הרשות, לעיתים קרובות גבוהה מהסכומים האמיתיים.

לא קיימת דוחה ספציפית לתת-השכרה בישראל. אתם מדווחים על סך ההכנסה הנגבתה בגין השכרת הדירה. ההבחנה בין שכר דירה ראשי לשכר דירה של תת-השכרה אינה משפיעה על שיעור המס, התלוי בסליל המס על הכנסה (mas hachnasa) שלכם. בצרפת, תת-השכרה עשויה להוביל למנגנונים מיסויים ספציפיים או לדוחה נפרדת. בישראל, הכל מסוכם. אם אתם תושבים מיסויים בצרפת, עליכם לדווח על הכנסה זו בישראל ובצרפת, תוך יישום הסכם המס הדו-צדדי למניעת כפילות מס. תת-השכרה אינה משנה מנגנון זה.

ההשפעה על מס רווחי הון (mas shevach) בעת מכירה היא אפסית. תת-השכרה אינה משנה את חישוב רווח ההון. מחיר הקנייה, העבודות שבוצעו ומשך החזקת הנכס הם הגורמים היחידים הנלקחים בחשבון. נוכחות שוכר משנה אינה מהווה שיפור בנכס. עם זאת, אם תת-השכרה משמשת כטעם פנייה למכירת הדירה במחיר גבוה יותר, הרשות המיסויית עשויה להתעניין בעקביות המחירים. אנו ממליצים לשמור על חוזי התת-השכרה בארכיון. הם יכולים לשמש כהוכחה לערך השכירותי של הנכס אם תצטרכו להצדיק את מחיר המכירה. לניהול מחמיר של היבטים אלו, שירות הניהול השכירות שלנו מבטיח מעקב אחר מסמכים מיסויים.

סיכון לריקנות ואחריות השוכר

התרחיש הנפוץ ביותר הוא עזיבת השוכר המשנה לפני סיום התקופה המתוכננת. השוכר הראשי נשאר אחראי על שכר הדירה המלא. הוא אינו יכול להתחמק בטענה שהשוכר המשנה עזב את המקום. חוזה ההשכרה הראשי שלם. אם השוכר המשנה מפסיק לשלם, השוכר הראשי חייב להמשיך לשלם לכם את שכר הדירה. לכן, shtar ‘hov של השוכר הראשי הוא כלי הגבייה העיקרי. אין לכם חוזה ישיר עם השוכר המשנה. אינכם יכולים לתבוע אותו בבית משפט על אי-תשלום שכר דירה. אתם יכולים לתבוע אותו רק על גירוש אם יש לכם אישור כתוב, או לפעול נגד השוכר הראשי בגין אי-תשלום.

סעיף האחריות המשותפת בחוזה התת-השכרה שימושי, אך מוגבל. אם השוכר המשנה אינו משלם לשוכר הראשי, האחרון חייב להפעיל את זכויותיו נגד השוכר המשנה. אינכם צד לסכסוך זה. כדי להבטיח את המיקום שלכם, אנו דורשים שהשוכר המשנה יחתום על shtar ‘hov לטובתכם, בנוסף על זה של השוכר הראשי. הדבר מעניק לכם זכות תביעה ישירה במקרה של אי-תשלום על ידי השוכר המשנה. זוהי תרגולת נפוצה בנתניה להשכרות לטווח קצר. אם השוכר המשנה הוא מקצוען, למשל רופא או מהנדס במשימה, שטר חוב כפול זה הוא חובה.

במקרה של אי-תשלום, אינכם יכולים לגרש את השוכר המשנה ישירות. עליכם קודם כל להעביר דרישה לשוכר הראשי. אם האחרון אינו משלם, אתם פותחים בהליך גירוש נגדו. לאחר גירוש השוכר הראשי, גם השוכר המשנה יוגרש, שכן זכותו לתפוס את הנכס נגזרת מזו של השוכר הראשי. תהליך זה לוקח זמן. לכן, מניעה יעילה יותר מאשר פנייה לבית משפט. בדקו את יכולת התשלום של השוכר המשנה לפני מתן אישורכם. אל תסתמכו רק על דבריו של השוכר הראשי.

בדיקת זהות ויכולת תשלום

לא קיים רישום מרכזי של שוכרים בישראל. עליכם לבצע את הבדיקות שלכם בעצמכם. בקשו עותק של teoudat zeout (תעודת הזהות) של השוכר המשנה. ודאו שהיא תקפה ושבתמונה תואמת את האדם. עבור שוכר משנה זר, בדקו את תקפות רישיון המגורים שלו. שוכר משנה במצב לא חוקי יוצר סיכון משפטי עבורכם. אם המשטרה מבצעת בדיקה בבניין ומגלה דייר לא חוקי, תיחקרו.

יכולת התשלום היא נקודה קריטית. בקשו הוכחת הכנסה או פירוט חשבון. עבור לא-תושבים או אנשים ללא היסטוריית שכירות מקומית, דרשו arev (ערב). הערב חייב להיות תושב ישראלי, עם הכנסות יציבות ומוניטין טוב. הערב חותם על shtar ‘hov כחייב משותף. אם השוכר המשנה אינו משלם, ניתן לפעול נגד הערב. תרגולת זו נפוצה עבור סטודנטים או תיירים לטווח ארוך.

בדקו היעדר חובות לרשות המיסוי (reshut ha-misim) או לנכסים אחרים. ניתן לבצע בדיקות דיסקרטיות במאגרי מידע של אשראי, אם יש לכם גישה. אחרת, בקשו מהשוכר המשנה לספק אישור על היעדר חובות. בדקו גם אם הוא אינו נתון בהליך משפטי נוכחי. שוכר משנה בנכס או בהליך גירושין עשוי להיות לא יציב. בנתניה, סוכנויות נדל »ן מקצועיות יש להן גישה למידע זה. אם אינכם מנהלים זאת בעצמכם, הפקידו את הבדיקה בידי מקצוען. אל תאפשרו לשוכר הראשי לסנן שוכרים משנה ללא בקרה.

ניסוח הנספח לחוזה ההשכרה

הנספח לחוזה ההשכרה חייב להיות מדויק וממצה. עליו לכלול את המידע הבא:

• זיהוי מלא של השוכר המשנה: שם, שם פרטי, מספר teoudat zeout, כתובת נוכחית.
• משך התת-השכרה המדויק, עם תאריכי תחילה וסיום. תקופה זו צריכה להתאים את עצמה להיעדרות השוכר הראשי.
• גובה שכר הדירה של התת-השכרה, אם הוא שונה משכר הדירה הראשי. ציינו אם השוכר המשנה משלם ישירות לבעל הנכס או לשוכר הראשי.
• סעיף ביטול מוקדם. זכותו של בעל הנכס לבטל את הנספח במקרה של הפרת תקנות הבניין או אי-תשלום.
• ציון מפורש שהשוכר המשנה מקבל את תנאי חוזה ההשכרה הראשי ואת תקנות הבניין.
• חתימת כל הצדדים: בעל הנכס, השוכר הראשי והשוכר המשנה.

הניסוח צריך להיות פשוט. הימנעו מסעיפים מורכבים. אם השוכר המשנה הוא מקצוען, הוסיפו סעיף האוסר על שימוש מסחרי בדירה. אם לבניין יש תקנות קפדניות, ציינו שהשוכר המשנה מתחייב לכבד אותן. אנו מספקים תבניות נספח העונות לדרישות המשפט הישראלי. אל תנסחו בעצמכם מסמך זה אם אינכם משפטן. שגיאה בניסוח עשויה להפוך את הנספח לבלתי חייב.

ניהול מעשי ומעקב על ידי GII

תת-השכרה היא מקור לסכסוכים נפוצים בנתניה. הקרבה לחוף ולתיירות מושכת רבים משוכרי תת-השכרה לטווח קצר. ניהול מצבים אלו דורש תגובה מהירה. אם השוכר הראשי מבקש תת-השכרה, אנו מבצעים בדיקת זהות ויכולת תשלום של השוכר המשנה. אנו דורשים עותק של teoudat zeout וshtar ‘hov חתום על ידי השוכר המשנה. אנו בודקים את תקנות הבניין כדי לוודא שתת-השכרה מותרת.

אנו מנסחים את הנספח לחוזה ההשכרה ומחתים אותו על ידי שלושת הצדדים. אנו מארכיבים את המסמכים ומעדכנים את הvaad bayit אם נדרש. במהלך התת-השכרה, אנו נשארים בקשר עם השוכר הראשי כדי לוודא שכל דבר מתנהל כשורה. אם השוכר המשנה גורם נזקים, אנו מתערבים מיד. אנו מבקשים בדיקת מבנה (bedek bayit) להערכת הנזקים. אנו גובים את עלות התיקונים מהשוכר הראשי, שיפנה לאחר מכן לשוכר המשנה.

אם אתם מגלים תת-השכרה ללא אישור, אל תגיבו לבד. פנו אלינו. ננתח את המצב ונציע לכם את האפשרויות הטובות ביותר. בין אם מדובר בביטול מיידי או בהסדרת המצב, אנו נלווה אתכם. המפתח הוא לפעול במהירות. ככל שתת-השכרה נמשכת ללא אישור, כך קשה יותר להסדיר אותה. למידע נוסף על הסיכונים הקשורים לתת-השכרה ללא אישור, עיינו במאמר שלנו על שוכר משכיר דירה בראשון לציון ללא אישור.